בדיקת דירה יד שניה

רכישת דירה יד שנייה מעוררת לא מעט שאלות. למה כל כך חשוב לערוך בדק בית לדירה יד שניה? מהו התזמון המתאים לעריכת בדיקת דירה יד שניה? כמה עולה בדיקת דירה יד 2? מה לבדוק כשקונים דירה יד שניה? שאלנו את המהנדסים המומחים של גאיה הנדסה וגיבשנו מסקנה. אם אתם לפני ביצוע עסקת רכישה של דירה יד 2, מאמר חשוב מאוד לפניכם.

רכישת דירה מיד שנייה היא עסקה שתמיד מעורבת בחוסר וודאות מסוים. מדובר על פי רוב בעסקה בסכומים גבוהים, עם השקעה ארוכת טווח והמון ספקולציות לגבי מצב השוק, הריבית, הפיתוח באזור, הפוטנציאל הגלום, התשואות, ההוצאות הנלוות ועוד.

בתוך ים אי הוודאות הזה יש תחום אחד שבו כדאי לפזר את הערפל ולדעת בדיוק היכן אתם עומדים, מכיוון שהוא יכול להשפיע על לא מעט מהפרמטרים האחרים בעסקה, החל מהמחיר ועד לתשואות הצפויות. התחום הזה הוא מצב הדירה. המצב ההנדסי, המבני, איטום, רטיבות ועוד. איך מגלים מהו המצב ההנדסי של הדירה? עם בדק בית!

מהו בדק בית?

רגע לפני שנצלול לעובי הקורה בכל הקשור לבדק בית לדירות יד שנייה, נשיב על השאלה מהו בדק בית באופן כללי. בדק בית הוא חוות דעת מומחה המוסמך שעבר הכשרה ייעודית ושבחן את הנכס הרלוונטי בצורה מדוקדקת, המפרטת את הכשלים והליקויים הקיימים בנכס, כגון רטיבות, שיפוע רצפה לא תקין, סדקים בקירות, ממ"ד לא תקני, בעיות באיטום ועוד. מדובר בנזקים שעל פי רוב אינם נראים לעין בלתי מקצועית אך עלות התיקון בחלק מהמקרים יכולה להגיע לסכומים גבוהים ואף לגבות מחיר יקר של עוגמת נפס, לכלוך, בלגן ונזק משני. חוות דעת שכזו מוזמנת על ידי רוכש פוטנציאלי או בעל הדירה. מומלץ לכל רוכש לבצע בדק בית לנכס הנרכש בין אם מדובר בדירה יד שנייה, דירה יד ראשונה מקבלן, דירת קרקע או דירה בבניין.

למה חשוב לערוך בדק בית לדירה יד שניה?

ההתרגשות לפני רכישת דירה יד שנייה היא רבה. לעיתים ממתינים לא מעט עד למציאת הנכס המתאים, בזמן המתאים, בתקציב שהוא ריאלי. יש כאן לא מעט רכיבים שמעורבים כמו למשל לקבל אישור עקרוני מהבנק ללקיחת משכנתא, לעיתים אף מכירת הנכס הקודם. בקיצור? כאב ראש.

למרות כאב הראש הנוראי ולא מעט עבודה שצריך לעשות לפני רכישת דירה יד שנייה, אסור בשום פנים ואופן לדלג על שלב בדק הבית. למה זה כל כך חשוב לבצע בדק בית דירה יד שניה?

כל הסכם לרכישת דירה יד שנייה כולל הצהרות של המוכר ושל הקונה. בכלל זה המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על ליקויי בנייה בדירה. מהצד השני, הקונה מצהיר כי בדק את הנכס והוא מעוניין לרכוש אותו כמו שהוא, ולא תהיה לו כל טענה כלפי המוכר. כלומר יש לנו כאן התחייבויות הדדיות שהנכס נמצא מתאים הן למוכר שמעוניין למכור אותו והן לרכוש שמעוניין לרכוש אותו.

על אף שמדובר בסעיפים סטנדרטיים החוזרים על עצמם בכל הסכם לרכישת דירה יד שנייה לא ניתן להקל בהם ראש. במידה ויתברר כי המוכר מכר את הדירה על אף שהוא ידע על ליקויי בנייה ולא דיווח עליהם יכולה להיות עילה לטעון שהוא הסתיר את המצב, אך ישנם מקרים רבים שהמוכר כלל אינו יודע על הליקויים, בין א כי אינו גר בדירה בעצמו, כי לא הבין שמדובר בליקויי בנייה או שהם נסתרים מהעין ועוד מחכים להתגלות בזמן הכי לא מתאים. אם הקונה לא בדק את הדירה הדבר יכול לפגוע גם בזכויות ובטענות שלו בדבר ליקויים שהתגלו בדיעבד, אך גרוע מכך, אי הבדיקה מונעת מהקונה לטפל בדברים בזמן אמת ומתוך עמדת כוח – לפני חתימת העסקה.

לכך יש להוסיף כי דירות יד שנייה מטבע הדברים אינן דירות חדשות. ישנם ליקויים העשויים להתגלות כתוצאה מבלאי והתיישנות החומרים. כמובן שרכישת דירה היא הוצאה כספית לא מבוטלת ועל כן עדיף מראש להשקיע סכום מינורי יחסית שיכול לחסוך הוצאות גדולות בעתיד הקרוב.

המסקנה המתבקשת היא כי כל רוכש דירה יד שנייה חייב לערוך בדק בית דירה יד שניה על מנת לשלול כל טענה אפשרית בעתיד ועל מנת להיות שלם ובטוח כי כספו מושקע נכונה והוא לא רוכש נכס שבסוף יתברר שאין תוכו כברו.

מתי עורכים בדק בית לדירה יד שניה?

העיתוי לעריכת בדק בית לדירה יד שנייה הוא קריטי. אם בדק הבית נעשה בשלב מאוחר מידי הוא יכול אף לא להועיל. אם כך, מהו העיתוי הכי טוב לערוך בדק בית לדירות יד שנייה? התשובה היא לפני חתימה על הסכם.

מדוע? הסיבה הראשונה היא על מנת שתוכלו לקבל החלטה אם לרכוש את הדירה או לא בידיעה מלאה. כלומר, מלוא השיקולים מוצגים בפניכם ועל בסיסם תוכלו לבצע את ההחלטה מה הכי נכון עבורכם. יכול להיות שתגלו ליקויים מינוריים שיצדיקו בכל זאת כניסה לעסקה ללא כל שינוי בתנאים בגלל למשל לוקיישן או מחיר טוב, ולעיתים יהיו ליקויים משמעותיים שמבחינתכם הם 'יהרג ובל יעבור', שמראש אתם יודעים שאין שום סיכוי שתרכשו דירה יד שנייה עם ליקוי כזה.

הסיבה השנייה והלא פחות חשובה היא היכולת שלכם לנהל משא ומתן עם המוכר. בין אם מדובר בהפחתה במחיר הרכישה ובין אם מדובר בשינוי תנאי ההסכם למשל הוספת סעיפים המחייבים את המוכר להסדיר תחילה את הליקויים. כך או כך במצב כזה, כשהמידע בידכם, הכח גם הוא נתון לכם.

בדיקות לפני קניית דירה יד שניה

מה לבדוק כשקונים דירה יד שניה? בדק בית כשלעצמו הוא חשוב מאוד בשביל לוודא את המצב ההנדסי של הבניין, אולם מדובר בבדיקה אחת מתוך מספר בדיקות שעל הרוכש לבצע לפני רכישת דירה יד שנייה.

הנה רשימה של בדיקות לפני קניית דירה יד שניה:

בדיקה אחת היא בחינת המצב הפיזי של הדירה. נכון, בדיקה זו מבוצעת על ידי המהנדס, אבל ייתכן שבעיני האנשים אשר צפויים להתגורר בבית יתגלו בעין דברים אחרים אשר יכולים להפריע להם. למשל, אם הייעוד של אחד מהחדרים הוא להיות משרד ביתי, חשוב לוודא שאין מקורות רעש קבועים בקרבת החדר הספציפי, למשל בית ספר או אצטדיון כדורגל. וכמו הפתגם הידוע, אין טוב ממראה עיניים של כל הדיירים שאמורים להתגורר בדירה.

בדיקה נוספת היא בדיקה קניינית. בדיקה זו מבוצעת על ידי עורך הדין המייצג של הרוכש, עם זאת חשוב לוודא שהיא נעשתה ביסודיות. הכוונה למצב רישום הזכויות בדירה. בסופו של יום נרצה שלא יהיו 'מוקשים' או בעיות כאלה ואחרות אשר ימנעו את העברת הרישום בלשכת רישום המקרקעין (או בשפת העם 'טאבו') על שמכם.

בדיקה שנייה היא בדיקת זהות המוכר. גם כאן מדובר בבדיקה שרצוי שתעשה על ידי עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין. כאן נרצה לוודא שמי שמציג את עצמו כמוכר הוא אכן הבעלים של הדירה. במידה ומדובר במיופה כח נרצה להבין מה הסיבה שבעל הדירה לא יכול להתייצב לביצוע העסקה וכן מה הקשר ביניהם. הסיבה לכך נעוצה ברמאויות ועקיצות נדל"ן של מתחזים שיש להיזהר מהן.

בדיקה נוספת היא בדיקה תכנונית. הכוונה לבדיקה כי הדירה נבנתה בהתאם להיתר בנייה מאושר וכי לא קיימות חריגות בנייה. יש לציין, כפי שהזכרנו מקודם, כי חובתו של המוכר לדווח מראש אם אכן קיימות חריגות בנייה, עם זאת מומלץ לא להסתמך על דבריו ולבצע את הבדיקה על ידי איש מקצוע מוסמך למשל שמאי מקרקעין. בשביל לוודא שהנכס אינו חורג מהיתר הבנייה או לוודא שלא צפוי להיות מוקם לידנו מגדל מגורים כשלמעשה אנחנו רוכשים את הנכס בגלל נוף מרהיב לים, יש לגשת ללשכת התכנון המקומית ולהוציא את היתר הבנייה והתוכניות החלות על המקרקעין וסביבתם.

בדיקה נוספת עליה נרחיב היא בדיקת תיק הבית המשותף שנמצא בלשכת רישום המקרקעין. בתיק הבניין המשותף אנחנו נרצה להוציא את תקנון הבית המשותף, התשריט וצו הבית המשותף. נרצה לבדוק את החנויות והחצרות המוצמדות לדירה וכן נרצה לוודא שלא קיימות 'הפתעות' כמו למשל הצמדת הגג או זכויות בנייה לדירה ספציפית. בחינת תיק הבית המשותף הינה השלמה של הבדיקה הקניינית שצריכה להיעשות על ידי עוה"ד המתמחה במקרקעין ובביצוע עסקאות.

ישנן לא מעט בדיקות נוספות שיש לבצע לפני רכישת דירה יד שנייה כמו למשל הערכת שווי על ידי שמאי מקרקעין, בדיקה מי מחזיק בדירה ועוד, עליהן לא נפרט כאן מפאת קוצר היריעה.

כל הבדיקות שהדירה שלך צריכה

סל השירותים הרחב של גאיה הנדסה יאפשר לך להתנהל מול חברה אחת מסודרת, מקצועית ואמינה. אנו נבצע את כל הבדיקות החשובות עבור דירת החלומות שלך ובהן:

איתור בעיות רטיבות לבדיקת ליקויי איטום ונזילות

בדיקת ליקויי בנייה בריצוף למניעת מפגע אסתטי, בטיחותי ותפקודי

איתור סדקים ובדיקות יציבות

בדיקת התאמה של מפתחים וחלונות לתקן הישראלי

בדיקת מערכות אלקטרו-מכניות, מערכות חשמל ומערכות אינסטלציה וצנרת

בדיקת ליקויי בניה חיפוי קירות וחוזק הידבקות אריחים

כמה עולה בדק בית דירה יד שניה?

עלות בדק בית דירות יד שניה נע בטווח מחירים של 1,500₪- 4,000₪ והוא תלוי בגודל הדירה ובמועד בנייתה. המחיר עולה ככל שהדירה גדולה יותר ויורד בדירות קטנות. גם גיל הדירה משפיע על מחיר בדק הבית, העלות גבוהה יותר עבור נכס ישן לעומת בדיקת נכס חדש יותר.

לסיכום

המסקנה המתבקשת היא כי ביצוע בדק בית לדירות יד שנייה הינו בגדר חובה ואין לדלג על ביצוע בדיקה חשובה זו. אין זו רק אחריותו של הרוכש, מדובר פה באינטרס הברור שלו כדי לדעת בדיוק מה מצב הנכס שהוא עומד לרכוש וגם לנהל את המשא ומתן מתוך וודאות וידע. הדברים נכונים במיוחד כשמדובר בעסקת נדל"ן אשר הסכום המושקע מצד הרוכש אינו מבוטל, בטח ביחס לעלות בדיקת דירה יד שניה. למען האמת, הסכום של הבדיקה ביחס לעסקה כולה הוא כמעט זניח, ואם תשוו אותו לביקור של בעל מקצוע תגלו שקרוב לוודאי ש"תחזירו את השקעה" בבדיקה עוד לפני שזו בכלל תסתיים.

כדאי לזכור שליקויי בנייה עלולים להופיע בתחומים שונים של מרכיבי הבינוי. המשמעות עבורך היא שישנה סכנה לליקויים ברכיבי השלד, בחיפויים ובריצוף, בחשמל וכמובן בסטייה מהתכנון המקורי של הדירה. עם חברת גאיה הנדסה המשפחה שלך כבר לא תצטרך לחשוש והנכס יענה על הציפיות שלך.

רוצה לקנות דירה במצב טוב?

כל שנותר לך לעשות הוא ליצור קשר עם המומחים של חברת גאיה הנדסה ולתאם בדיקת דירה יד 2 בהקדם.

חברת גאיה הנדסה היא חברה המתמחה בתחום בדיקת דירה יד 2 וגם דירה חדשה. המהנדסים מטעמה הינם מהנדסים מקצועיים, יסודיים שעושים עבודתם נאמנה. הצטרפו אל אלפי רוכשי דירות שבעי רצון שביצעו בדק בית בחברת גאיה הנדסה.