חשבתם שעיקר ההתעסקות בפרויקט בנייה היא עם חצץ ומלט, בעלי מקצוע ותוכניות בנייה? קבלו את גזלן הזמן והאנרגיה המרכזי של פרויקט בנייה בישראל – בירוקרטיה וטפסים! משלבי טרום התוכנית ועד אישורי גמר בנייה, הבירוקרטיה תלווה ולא תעזוב. כשאחת המטרות שעומדות לנגד עיניכם היא – טופס 4!
מה צריך לדעת על הטופס המבוקש? המומחים של גאיה הנדסה עושים לכם סדר.
"האם אפשר לחיות בנכס ללא הוצאת טופס 4?" זוהי שאלה שסביר שעוברת בראשו של מגיש בקשה לקבלת טופס 4 במהלכו של תהליך בירוקרטי ארוך שיכול להיות גם מאוד מתיש.
בגאיה הנדסה מבקשים להזהיר מפני ההשלכות של העדרו של טופס 4 לנכס חדש או העדרו של טופס 4 לבית ישן, אשר יכולות להיות קשות מאוד הן מבחינה פלילית, משפטית, כספית, בטיחותית. ואף לסכן חיי אדם ולהשליך על היכולת של בעל הנכס למכור את הנכס בעתיד.
מה זה טופס 4? למה כל כך קשה לקבל אותו? ומה ההשלכות של בית ללא טופס 4? מידע חשוב מאוד לפניכם!
מה זה טופס 4?
טופס 4 לבית פרטי או טופס 4 לבניין מהווה אישור לכך שהבנייה שנבנתה והסתיימה נעשתה בהתאם להיתר הבניה שניתן ולתכניות החלות על המקרקעין. טופס 4 נחתם על ידי מהנדס העיר ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה, המעידים על כך כי הנכס בטיחותי ומוכן לאיכלוס.
בקשה לקבלת טופס 4 יכולה להיות מוגשת על ידי בעל ההיתר, כלומר הקבלן או היזם. במקרה של טופס 4 לבית פרטי מגיש הבקשה הוא בעל המקרקעין.
אלה הם התנאים לקבלת טופס 4:
א. הבניה שנעשתה תואמת תכניות החלות בנכס.
ב. התקבל אישור כיבוי אש בדבר עמידה בתקנים.
ג. התקבלו אישורים מגורמים שונים כגון חברת חשמל.
ד.התקבלו אישורים בתחום הבנייה כגון פינוי פסולת מאתר בנייה, תעודת קבלן רשום וכו'.
למה כל כך קשה לקבל טופס 4 לבית פרטי או טופס 4 לבניין?
הליך קבלת טופס 4 הוא תהליך ארוך שיכול לקחת בין מספר שבועות ואף מספר חודשים. ננסה כאן לעמוד על הרציונל שעומד מאחורי הקושי והעיכובים בדרך לקבלת האישור המיוחל.
ראשית, המהות של קבלת טופס 4 הוא לאשר כי הנכס הבנוי הוא ראוי למגורים, בטוח לשימוש ואין בו סכנה לחיי אדם. בגלל החשיבות של המטרה הזו יש להקפיד לבצע תהליך מקיף של בדיקות וממש לבדוק את מצבו של הנכס הבנוי "בציציות".
הסיבה השנייה היא שמדובר בהליך בירוקרטי מול רשויות וגופי תכנון וכמו כל הליך בירוקרטי הדבר יכול לקחת זמן, נתון לעומסי עבודה ופרוצדורות.
סיבה נוספת שיכולה להתעורר היא שלצורך קבלת טופס 4 יש להגיש כמות גדולה של מסמכים מאושרים וחתומים על ידי גורמים שונים. פספוס שיכול לנבוע בגלל חוסר הבנה, חוסר ניסיון ואפילו חוסר תשומת לב יכול לדחות את בדיקת המסמכים בזמן רב.
התוצאה של הקשיים האמורים היא עיכובים בקבלת טופס 4 ודחיית מועדי איכלוס. הקושי בקבלת טופס 4 יכול אף לעורר את התהייה 'למה בכלל צריך את כל כאב הראש הזה? והאם אפשר לחיות בנכס ללא טופס 4?' או במילים אחרות, מה ההשלכות של בית ללא טופס 4? נסקור אותן להלן.
מה ההשלכות של בית ללא טופס 4?
בטיחות בראש ובראשונה – התכלית המרכזית של בדיקת טופס 4 בראש ובראשונה היא לבחון שהמבנה שבנייתו הסתיימה ראוי למגורים, בטיחותי ולא מסכן חיי אדם. לצורך כך נעשות בדיקות על ידי אנשי מקצוע מתאימים למשל אישור כיבוי אש, אישור חברת חשמל, בדיקות של מהנדס בניין. ויתור על בדיקות אלו יכולה להיות משמעות מסכנת חיים.
בעיות לרישום הזכויות בטאבו – אחד מהטפסים הנדרשים לצורך השלמת רישום בלשכת רישום המקרקעין ('הטאבו') הוא טופס 4, בלעדיו לא ניתן להשלים את רישום הזכויות על שם הבעלים. רישום הזכויות בטאבו מהווה את ההגנה הקניינית הכי חשובה לבעלים של הנכס על מנת למנוע למשל עסקאות נוגדות (ניסיון למכור את אותו הנכס פעמיים) וכל נוכלות אחרת. הנושא הזה של חוסר היכולת להשלים את רישום הזכויות על שם הבעלים של הנכס יכולה ליצור בעיות נוספות כגון: בעיות הורשה ובעיות נוספות למכירת הנכס עליהם נעמוד להלן.
בעיות הורשה – כפי שציינו לעיל, ללא בדיקת טופס 4 לא ניתן להשלים את רישום הזכויות בפנקס המקרקעין. הדבר עלול ליצור בעיות הורשה. נסביר כיצד. נניח שאדם נפטר ובצוואתו ביקש להוריש לחברו את דירת מגוריו. יחד עם זאת, המנוח לא השלים בחייו את רישום הזכויות בטאבו בגלל שלא קיבל טופס 4. החבר לא יוכל להשלים את העברת הזכויות מכח ירושה על שמו מאותה סיבה ולכן הזכויות שירש לא יהיו מוגנות מבחינה קניינית, ההגנה החזקה ביותר. בעייה זו יכולה לפגוע ביכולת המוריש לרשת את הנכס ולבצע בו עסקאות נוספות.
חוסר יכולת למכור את הנכס ופגיעה משמעותית בשווי הזכויות – בדומה, אדם שלא השלים את רישום זכויותיו בטאבו בגלל אי קבלת טופס 4, יתקל בקשיים במכירת הנכס שלו. מדוע? כל רוכש ירצה להבטיח שהוא רוכש נכס שהותר לאיכלוס והוא בטוח למגורים. בנוסף כל רוכש ירצה לדעת שהרכישה שלו מובטחת באמצעות רישום הזכויות בנכס על שמו, אשר מקנה לו את ההגנה הטובה ביותר- הגנה קניינית, כאמור. רוכש שידע מראש כי הנכס שהוא מעוניין לרכוש לא קיבל טופס 4 וכי הוא לא יוכל להשלים את העסקה ברישום זכויות בטאבו, ידע כי הוא קונה פה זכות 'פחותה' וייתכן והוא אף יחזור בו מביצוע עסקת הרכישה. אפשרות נוספת היא שהרוכש יסכים לרכוש את הנכס אך בהפחתה משמעותית מהשווי שלו. כך או כך, זכות בנכס אשר אין לו טופס 4 היא זכות פחותה, מגבילה, שהשווי שלה נמוך משמעותית.
הגבלת האפשרות לתוספת בנייה בנכס – בנכס שבו ישנן זכויות בנייה נוספת ושלא הוצא לגביו טופס 4 ההפסד הוא אף גדול יותר שכן ביום שבו בעל הנכס ירצה לממש את הזכויות ולהוסיף למשל קומה נוספת, מרפסת, דירת גג, ממ"ד או כל דבר שמותר מכח זכויות הבנייה הנוספות והתוכניות המאושרות, הוא יתקל בסירוב מטעם הועדה המקומית. כן, כן, אותה ועדה מקומית שלא הוציאה טופס 4 לא תאשר המשך שימוש בנכס.
הדברים נכונים באותה מידה גם כלפי שיפוץ הנדרש בנכס ושאותו הועדה המקומית לא תתיר כתוצאה משימוש לא חוקי בנכס ללא קבלת טופס 4 וזאת עד להסדרתו. חוסר יכולת לשפץ את הכנס או לממש זכויות בנייה היא פגיעה כלכלית שיכולה להסתכם בסכומי כסף גדולים מאוד.
עבירה פלילית – אכלוס ללא קבלת טופס 4 מהווה עבירה פלילית ובצידה סנקציות וקנסות כנגד בעל הזכויות בנכס ו/או היזם. בנוסף, הועדה המקומית יכולה לתבוע את בעל הנכס ו/או בעל הנכס שאפשרו את האכלוס ללא קבלת טופס 4.
העדר אפשרות אכלוס – ללא טופס אכלוס לא ניתן לחבר את הנכס לתשתיות השונות כמו חשמל, מים, גז, תקשורת ועוד. למעשה כל הרשויות הללו דורשות לקבל עותק מטופס ה-4 של הנכס על מנת לבצע את החיבור. העדר חיבור לתשתיות שולל את האפשרות לגור בפועל בנכס.
היבטי נזיקי – במידה ושוכר או אורח בנכס יפגעו במהלך השהות שלהם בנכס שאין בו טופס 4 והם יתבעו את בעל הנכס על הנזק שלהם, בעל הנכס יהיה חשוף לתביעה נזיקית שכן אף חברת ביטוח לא תסכים לקחת אחריות על נכס שלא אושר בו האכלוס ולא הוצאה לגביו תעודת גמר. מדובר בתביעה שיכולה להסתכם בסכומי עתק והחשיפה היא גדולה.
חוסר יכולת להשכיר את הנכס – בהנחה ובעל הדירה יצליח להשכיר את הנכס, העדר טופס אכלוס יכול להשפיע במצב שבו מתעוררות מחלוקות עם השוכר של הנכס. במצב כזה, השוכר יכול לזקוף את העדרו של טופס 4 לזכותו, לטעון לאי חוקיות הסכם השכירות ולהעמיד את בעל הדירה עם חוסר אפשרות לעמוד על טענותיו וזכויותיו, לגבות את כספי השכירות וחמור מכך למצוא עצמו עם קשיים לפינוי הנכס.
כמה עולה טופס 4?
זו שאלה שאין עליה באמת תשובה. מצד אחד, האישור עצמו, הפגישות בוועדה, הגשת המסמכים, כרוכים בדרך כלל בעמלות מזעריות אם בכלל. אך הנפקת האישורים עצמם, תיקון הליקויים, שעות העבודה שתידרשו להשקיע ועוד הן משתנות בין בית לבית ובין רשות לרשות ותלויות במידה רבה בסדר והארגון שהיו לכם במהלך ניהול הפרויקט.
ניתן כמובן גם להוציא את הטיפול בטופס 4 לחברה חיצונית כמו גאיה הנדסה שתחסוך לכם כאב ראש, זמן וכנראה גם כסף רב, אך גם במקרה הזה קשה לענות על השאלה כמה עולה טופס 4, מפני שכל הפרמטרים שהיו נכונים בטיפול פרטי נכונים גם בטיפול על ידי חברה חיצונית, והמחיר יהיה מותאם למורכבות התהליך.
לסיכום
מצד אחד סקרנו את התנאים לקבלת טופס 4 וראינו שההליך הבירוקרטי של הוצאת טופס 4 יכול להיות ארוך ומאתגר. מצד שני, הצפנו לא מעט השלכות שבהחלט הופכות את הוצאת טופס 4, בין אם מדובר בטופס 4 לבית חדש או טופס 4 לבית ישן, למסמך משפטי הכרחי שלא ניתן לוותר עליו ושבסופו של יום מעניק לבעל הנכס שקט נפשי, הן מבחינת בטיחותית, כלכלית, נזיקית ועוד. דרך אחת להתגבר על הקושי האמור היא להיעזר באנשי המקצוע המתאימים שיכולים לסייע בקיצור התהליך לקבלת טופס 4 והתגברות על המכשולים שבדרך. פנו אל חברת גאיה הנדסה לייעוץ וקבלת ליווי בנושא.
