מה לבדוק לפני קניית דירה יד שניה? המדריך המלא 2023

עסקת נדל"ן לא דומה כמעט לאף עסקה שאתם עושים כאנשים פרטיים. לא בסכומים, לא במורכבות, לא בהשלכות. לקנות דירה – זה לא פיקניק…

לא כשמדובר בדירה מקבלן ועל אחת כמה וכמה לא כשמדובר בדירה יד שנייה. לכן לפני שמחליטים לחתום על המסמך הראשון בקניית דירה יד שנייה, חשוב שיהיה לכם את כל המידע החשוב לביצוע העסקה. לא רק המידע הפיננסי, אלא לא פחות חשוב – המידע על המבנה עצמו!

הצלחה של עסקאות נדל"ן יד שנייה (מכל סוג – פרטי, מסחרי, להשקעה או למגורים בעצמכם) מתבססת במידה רבה על המידע העומד לרשותכם. ישנו כמובן המידע הפיננסי, הטבלאות, התחשיבים, התשואות וכו', את זה כולם מלמדים אתכם ומסבירים לכם בצעד הראשון שלכם בדרך לעסקה.

זה לא כל המידע הנחות לכם. אתם חייבים לקבל גם מידע על מצב המבנה עצמו. את זה לא תוכלו לראות בטבלאות, ואפילו לא בביקור בשטח, את המצב האמיתי של המבנה בדירה מיד שנייה (או יותר) חשוב לבדוק על ידי אנשי מקצוע מנוסים. ישנן גם בדיקות משפטיות שיש לערוך כמו גם הערכה ראויה של מיקום המבנה ואפילו לבדוק האם מי שמתיימר למכור לכם את המבנה הוא אכן הבעלים החוקי שלו.

נשמע מבלבל? אתם כבר לא בטוחים מה לבדוק כשקונים דירה יד שניה? אכן, ישנן לא מעט בדיקות שחייבים לעשות בשביל לוודא שהנכס הנרכש הוא מה שאתם חושבים ומצפים שהוא, גם מבחינת התמורה המבוקשת, אך לא רק.

המומחים שלנו בגאיה הנדסה ריכזו עבורכם את כל המידע במאמר הבא – מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה יד שניה? אילו בדיקות חשוב לערוך ועל מה חשוב להקפיד?

מה לבדוק לפני קניית דירה יד שניה

תוכן עניינים

למה חשוב לבצע את כל הבדיקות לפני קניית דירה יד שניה?

רגע לפני שנסקור מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה יד שנייה, חשוב להבין למה בכלל חשוב לערוך לא מעט בדיקות לפני הרכישה? מעבר לעובדה שמדובר בעסקה חשובה שלרוב השווי שלה מסתכם במיליוני שקלים, ישנם לא מעט ליקויי בנייה חבויים שלא ניתן לזהות בעין לא מקצועית בסיור פשוט בשטח. נוסיף על כך שדירות יד שנייה הן לעיתים דירות שנבנו לפני לא מעט שנים ולא פעם ישנם ליקויים הנגרמים עם הזמן.

כמו כן, בכל חוזה רכישה קיימים סעיפים בהם הרוכש מצהיר ומתחייב כי בדק את הדירה ומצא אותה לשביעות רצונו במצבה הנוכחי. המשמעות של סעיף זה בפועל היא שהרוכש מחויב לערוך את כל הבדיקות הנדרשות בהתאם להתחייבות בחוזה ולא יוכל לבוא בתביעות או דרישות לאחר השלמת העסקה.

במידה ובדיעבד, אחרי חתימת החוזה, ימצא ליקוי שבגינו הרוכש ירצה לטעון טענות כנגד המוכר, אזי הסוגייה  האם הרוכש ערך את הבדיקות המתאימות לפני הרכישה או לא, תבחן על ידי בית המשפט ויכולה לעמוד כנגד הרוכש, במידה ולא ערך את הבדיקות המתאימות.

בחינת המצב הפיזי של הדירה וסביבתה

כשחושבים על מה לבדוק לפני קניית דירה יד שניה מאוד ברור שצריך לבחון את הדירה פיזית. בנוסף מומלץ שכל מי שאמור להתגורר בדירה יגיע גם הוא לראות אותה.

כאשר מדובר בדירה להשקעה, חשוב שלפחות עוד זוג עיניים אחד חוץ מהרוכש יגיע לבחון את הדירה. לעיתים ישנה נטייה "להתאהב" בדירה בגלל פרמטר אחד למשל מחיר מעולה, מיקום אטרקטיבי וכו'. ובעסקה משמעותית מהסוג הזה עדיף בהחלט להסתמך על יותר מזוג עיניים אחד.

בנוסף, חשוב מאוד לבדוק את הסביבה של הנכס באור יום וכן בלילה. לראות מה נמצא בסמוך, מי השכנים, איפה ממוקמים פחי הזבל, האם יש חניה ברחוב, לשים לב לתנועה בשכונה בשעות שונות ועוד.

בדיקת מהנדס בניין (בדק בית)

בדיקה שהיא בבחינת Must היא בדיקה של מהנדס בניין. במסגרת בדיקה זו, מהנדס בניין המומחה לביצוע המשימה, עורך באמצעות מכשירים מיוחדים רשימה ארוכה של בדיקות לפי תקנים מחמירים לאיתור ליקויים כגון: רטיבות, סדקים בקיר, שיפועים לא נכונים, בעיות גבס, בעיות נגרות, עמידה בתקני בטיחות ובנייה ועוד.

לאחר ביצוע הבדיקות יערוך המהנדס חוות דעת, שמהווה עדות בבית המשפט. חוות הדעת תשלח למזמיני הבדיקה ואלה יהיו רשאים לעשות בה שימוש כראות עיניהם.

למה זה כל כך חשוב לערוך חוות דעת מהנדס לפני רכישת דירה יד 2? קודם כל כי מדובר בעין מקצועית שיודעת לגלות ליקויי בנייה חבויים וגלויים ולהעריך את היקפם באמצעות מכשור ייעודי. שנית, כי זיהוי הליקויים מראש, לפני חתימה על הסכם, יכולה לשנות את תנאי החוזה. כך למשל ניתן לדרוש מהמוכר לתקן את הליקויים בתוך זמן מוגדר או להפחית משווי התמורה. לחילופין, במקרים קשים אף להוביל לאי הוצאה לפועל של העסקה.

בדיקת זהות המוכר

יש לוודא כי מי שמציג עצמו כמוכר הוא אכן הבעלים של הנכס. לשם כך, נרצה לראות תעודת זהות ונסח טאבו. במידה ומי שמנהל את העסקה הוא מיופה כח של המוכר נרצה להבין מה מערכת היחסים בין מיופה הכוח לבעלים ולמה המוכר לא יכול להתייצב בעצמו לביצוע העסקה. הבדיקות הללו נערכות באמצעות עו"ד נדל"ן המלווה את הרוכש בעריכת העסקה והן חשובות מאוד למנוע מקרים של הונאה.

בדיקה קניינית מקיפה

במסגרת בדיקה קניינית חשוב לוודא בנוסח הטאבו מי הבעלים של הנכס? האם קיימות הערות על הזכויות מכל סוג שהוא כגון משכנתא, עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה וכו'. אם קיימת משכנתא על הזכויות של הבעלים יש לדרוש מהבעלים אישור עקרוני של הבנק בדבר גובה המשכנתא וכן לעגן בחוזה כי התשלום הראשון יועבר לסילוק של המשכנתא.

בדיקה קניינית של מצב הזכויות בנכס היא בדיקה מאוד חשובה כי בסופו של יום אנחנו רוצים שהזכויות יועברו במלואן בצורה נקייה על שם הרוכשים ובכך יושלם תהליך הרכישה, בנוסף לקבלת החזקה בדירה.

בדיקת חזקה

מלבד בדיקה קניינית חשוב לבדוק מי מחזיק בדירה בפועל, כלומר מי מתגורר בה. אם הדירה אינה בחזקת בעליה, אלא בידי שוכר חשוב לבדוק את הסכם השכירות הקיים. לבדוק מהו מועד הפינוי של השוכרים וכו' על מנת לוודא שהחזקה תמסר לרוכשי הדירה.

בדיקה תכנונית

כאשר רוכשים דירה יד שנייה חשוב לבדוק אל מול התוכניות והבקשות להיתר האם קיימות חריגות בנייה בנכס, הכוונה לבנייה שנעשתה לא לפי היתר בנייה.

בישראל הרוויה אלתורים, לא פעם מתגלה שמרפסת נסגרה שלא כחוק, שמה שמוצג בדירה כחדר מופיע בתוכנית כמחסן, ושהמחסן בחצר כלל לא מופיע בתוכנית ואתם עלולים לספוג בגינו קנס לא מבוטל. למי שלא בקיא ולא מורגל להסתכל בתוכניות בנייה והיתרים, חריגות כאלה עלולות לעבור מתחת לראדר ולהתגלות רק כשמאוחר מידי.

מצד שני, חשוב לוודא האם יש זכויות בנייה בנכס, כלומר, ייתכן שלנכס יש פוטנציאל גבוה יותר ממה שחשבתם מלכתחילה, וגם את זה חשוב לדעת בזמן. לזכויות בנייה יש משמעות כלכלית שצריכה לבוא בין היתר בשקילת שיקולי הרכישה.

בדיקה תכנונית נוספת היא של הסביבה הקרובה. יש לבחון מה כוללת תוכנית המתאר בסביבה הקרובה לנכס? האם אתם צפויים להיכנס לשנים של שיפוצים ברחוב? האם הנוף ששבה את ליבכם יוסתר תוך שנים בודדות על ידי שורת בניינים? או לחלופין, האם העירייה עתידה לשדרג ולפתח את כל הסביבה הקרובה ולהשביח בפועל את הנכס שאתם קונים? כדאי לדעת מראש על השינויים הצפויים, המטרדים והשדרוגים.

בדיקת תיק הבית המשותף

יש להזמין את צו הבית המשותף כולל תקנון ותשריט. אם למשל רוכשים את הנכס עם חניה וחצר יש לוודא שאלו מוצמדים לדירה במסמכי הבית המשותף. כמו כן נרצה לבחון אם ישנן הוראות חריגות למשל הצמדה של זכויות בנייה לדירה מסוימת בבניין שהיא לא הנכס הרלוונטי.

בדיקת שווי הנכס

בדיקה נוספת היא בדיקה הנערכת על ידי שמאי מקרקעין. שמאי בוחן את הנכס, המצב הקנייני, המצב התכנוני ומעריך את השווי שלו בשוק החופשי. הערכה זו מסייעת גם לגלות את המצב הקנייני, התכנוני, האם קיימות חריגות בנייה וגם את שווי המקרקעין. כך אפשר לדעת האם התמורה המוסכמת תואמת לשווי השוק.

מי עורך את הבדיקות?

את הבדיקות הנדרשות יש לערוך באמצעות אנשי המקצוע המתאימים לפי ההתמחויות הרלוונטיות, על מנת לקבל מידע אמין שניתן להסתמך עליו. למשל בדק בית יערך על ידי מהנדס בניין, הערכת שווי על ידי שמאי מקרקעין ומצב קנייני ותכנוני על ידי עו"ד המתמחה בנדל"ן.

לסיכום

אז מה לבדוק כשקונים דירה יד שניה? בדיקה קניינית, בדיקה תכנונית, בדיקה הנדסית (הידועה כבדק בית על ידי מהנדס בניין), בדיקת חזקה, בדיקת תיק בית משותף, בדיקת זהות המוכר, בדיקה פיזית של הנכס והסביבה שלו. המסקנה המתבקשת היא כי חשוב מאוד לערוך את כל הבדיקות הנדרשות לפני שרוכשים דירה יד שנייה.

אם זו נשמעת לכם רשימה ארוכה ומייגעת ואין לכם מושג איפה להתחיל, אנחנו רוצים לעודד את רוחכם – אתם לא צריכים לדאוג בעצמכם להכל.

על פי רוב, יש בעל מקצוע אחד המרכז את כל הדרוש בעסקת הנדל"ן, זה יכול להיות המתווך, עורך הדין, או אפילו מנהל פרויקט מטעמכם. עכשיו, כשאתם יודעים מהן כל הבדיקות שיש לערוך, קל יהיה לכם לדרוש ולבקר את מי שמטפל לכם בעסקה ולוודא שהכל נעשה על ידי אנשי המקצוע המתאימים. עריכת בדיקות מתאימות יכולה לחסוך לכם סכומי כסף גדולים, וחשוב מכך – להימנע מהפסדים מיותרים ומעוגמת נפש.

חברת גאיה הנדסה מומחית לביצוע בדיקות בדק בית לרכישת דירה שנייה. מוזמנים לפנות אלינו כדי להזמין בדיקת בדק בית.

אהבתם את המאמר? נשמח אם תשתפו :)

Facebook
LinkedIn
WhatsApp

מאמרים נוספים

קבלת הצעת מחיר

דילוג לתוכן