עסקת נדל"ן, בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, דירה יד שנייה, ואפילו במקרים מסוימים של חוזה שכירות – היא עסקה גדולה. יש בה התחייבות הדדית, כסף רב שעובר מיד ליד, התחייבויות אישיות של כל צד כלפי גורמים צד שלישי ועוד. לכן, אנחנו רוצים שהרגע הנכסף – רגע המסירה, יהיה רגע שמוסכם על כולם, שאין בו מחלוקת, ושהוא מתועד כהלכה בין הצדדים כדי לחסוך אי הבנות ועימותים עתידיים. בדיוק לשם כך נוצר פרוטוקול מסירה דירה.
למרות חשיבותו הגדולה, אין "פרוטוקול סטנדרטי" למסירת דירה שהוא רשמי, חוקי ומחייב במדינה, הפרוטוקול נוצר ומוסכם על ידי הצדדים והוא מוכתב לא פעם מ"יחסי הכוחות" בין הצדדים. למשל, בעת רכישת דירה מקבלן בדרך כלל אנחנו נאלץ לקבל את פרוטוקול מסירת דירה מקבלן כפי שיכתיב אותו קבלן, ולא תהיה לנו הרבה יכולת השפיע עליו, ואילו בעסקה בין שני אנשים פרטיים, ניתן להגיע לנוסח מוסכם של פרוטוקול מסירת דירה יד שנייה שיהיה מקובל על שני הצדדים אחרי התייעצות עם גורמי המקצוע (כל אחד ואנשי שלומו).
עם זאת חשוב להבין שהעיקר בפרוטוקול מסירת דירה הוא לא מבנה מסמך האב עליו חותמים, אלא התוכן הממלאים בו שמבוסס על המצב הנוכחי של הדירה, הליקויים שהתגלו, הציוד והגימור הקיים ועוד.
עוד נציין שאחת הסיבות המרכזיות לצורך בפרוטוקול מסירת דירה היא הזמן הלוקח לעסקת נדל"ן להבשיל, למדובר בשבועות, חודשים ואפילו שנים, אחרי המפגש הראשון או אפילו אחרי החתימה על החוזה. במהלך זמן זה דברים משתנים, התחייבויות מתיישנות וגם ייתכנו שינויים בדירה עצמה, פרוטוקול מסירת דירה מאפשר "להקפיא את הזמן" ולקבוע נקודה בזמן בה המצב מתועד, מוסכם ומאפשר מסירה.
אז מה יש בפרוטוקול מסירת דירה? ממה הוא מורכב מה ההבדלים בין פרוטוקול מסירת דיה מקבלן לפרוטוקול מסירת דירה יד שנייה? עם מי כדאי להתייעץ ועל מה כדאי להקפיד? הכל במאמר הבא.
פרוטוקול מסירת דירה מקבלן – לחצות בבטחה את נקודת האל חזור
מהו פרוטוקול מסירת דירה מקבלן? פרוטוקול המסירה הוא מסמך רשמי, בעל מעמד משפטי, שמטרתו לתעד מצב מוסכם בין הצדדים בזמן מסירת הדירה. על פי רוב, הקבלן הוא זה שכותב, עורך ומחליט מה נכלל בפרוטוקול. במסמך עצמו ישנם בדרך כלל פרטי הדירה, תאריך המסירה הרשמי והמדויק, מצב הדירה, הפרטים הנמצאים בה והאביזרים ברמת הגימור הנמצאים בדירה, וכן סטטוס עמידה במפרט המחויב על פי הקבלן. בזמן החתימה על פרוטוקול מסירה מומלץ מאד לרוכשי הדירות לציין כל חריגה, כל פגם או נזק, כל ליקוי או אי עמידה במפרט ובתוכנית המקורית של הדירה. הרוכש רשאי לשכור אנשי מקצוע מטעמו, מאנשי הנדסה לבדיקות המלצות והערכה, שמאי מקרקעין לבדיקת עמידה בתוכניות ועד עורכי דין מומחים בנדל"ן כדי לוודא שההליך מתנהל כהלכה. המטרה של הבאת אנשי המקצוע והעיסוק האינטנסיבי בחתימה על פרוטוקול מסירת הדירה הוא כדי לוודא שלא מתבצעות בו טעויות בו אתם תחתמו על מצב אותו אתם לא מאשרים, זו עלולה להיות נקודת אל חזור שממנה תתקשו לתבוע מהקבלן את מה שמגיע לכם כחוק.
פרוטוקול מסירה ראשוני ופרוטוקול מסירת נכס (סופי)
בתהליך של מסירת דירה מקבלן בדרך כלל ישנם שני פרוטוקולי מסירה שונים. פרוטוקול מסירה ראשוני ופרוטוקול מסירת נכס, או פרוטוקול מסירת חזקה, זהו הפרוטוקול הסופי.
פרוטוקול מסירה ראשוני
פרוטוקול מסירה ראשוני כשמו כן הוא, קודם לפרוטוקול המסירה הסופי בכמה שבועות ולעיתים אף בכמה חודשים. בתהליך מתקיים סיור בנכס עם נציגי הקבלן. הסיור והחתימה על פרוטוקול מסירה ראשוני מתקיימים לפני שהנכס מוכן למעשה למגורים, למשל, לפני החיבורים של הדירה למערכות חשמל, מים וגז.
המטרה המרכזית לביצוע פרוטוקול מסירה ראשוני והסיור המתלווה אליו היא כדי למצוא כמה שיותר ליקויים, בעיות ופגמים שנוצרו בנכס בתהליך הבנייה, כשהשאיפה היא שהקבלן יתקן את כל הליקויים שבאחריותו עד למועד קיום הפרוטוקול הסופי והדירה שתימסר תהיה עם מספר ליקויים קטן ככל האפשר.
זה בדיוק הזמן להיעזר באנשי מקצוע מטעם הרוכשים, בין אם במעמד הסיור עצמו, או באישור הקבלן – לפני הסיור, ואז ניתן להצביע במדויק על הליקויים במהלך הסיור.
חשוב לציין שפרוטוקול המסירה הראשוני הוא יותר בבחינת נוהל עבודה מאשר חובה חוקית. הקבלן יכול להתחייב לתקן את הליקויים לאחר המסירה בזמן תקופת האחריות, אך לכל הצדדים עדיף שהדירה תימסר עם כמה שפחות ליקויים ולכן מתקיים פרוטוקול המסירה הראשוני.
פרוטוקול מסירה סופי
פרוטוקול המסירה הסופי הוא כבר מסמך מחייב מבחינה משפטית. ע"פ חוק, הקבלן מחויב למסור "נכס ראוי למגורים" אך החוק לא מפרט מה המשמעות של אמירה זו. פרוטוקול המסירה, שכפי שכבר ציינו הוא מסמך רשמי עם מעמד משפטי, אמור לתאר את מצב הדירה ולפיכך גם לקבוע האם היא ראויה למגורים כנדרש בחוק.
חשוב לציין שפרוטוקול מסירת דירה מקבלן אמור לתאר במדויק את המצב. גם אם הקבלן התחייב לתקן ליקוי מסוים, או שיש תאריך יעד לפתרון בעיה מסוימת וכו' – חייבים לתעד אותם בפרוטוקול המסירה. לכתוב הכל, קטנה כגדולה ורק אז להסכים לחתום. מדוע? מפני שמה שיהיה כתוב בפרוטוקול המסירה יחייב את הקבלן בתיקון בלי שאלות וויכוחים, לעומת תקלות שיתגלו אחרי, העלולות לעורר מחלוקת או סחבת, למרות שעל פי חוק הקבלן מחויב לתקן גם תקלות אלו.
אם התלבטתם מתי הזמן הנכון לערוך בדק בית לדירה מקבלן, אז כאן ברור שהעיתוי הנכון הוא – לפני חתימה על פרוטוקול המסירה, כדי שכל הליקויים המתגלים בבדק הבית יופיעו בפרוטוקול מסירת הדירה החדשה ויחייבו את הקבלן בתיקון.
פרוטוקול מסירת דירה יד שנייה
המטרה של פרוטוקול מסירת דירה יד שנייה הוא למעשה זהה לזו של פרוטוקול מסירת דירה מקבלן, והיא, ליישר קו בין המוכר לקונה באשר למצב הדירה, הפגמים, הציוד והתכולה שלה כמו גם לגבי אישור העברת התשלום וסגירת ההתחייבויות הכספיות בין הצדדים.
באם ישנם ליקויים אותם מחויב המוכר לתקן יש לציין זאת בפרוטוקול במפורש כמו גם ליקויים בהתהוות שהמוער מתחייב לתקן אם המצב יתדרדר בתוך תקופת זמן נקובה. גם בפרוטוקול מסירת דירה יד שנייה, ממש כמו בחדשה, הפרוטוקול החתום על ידי שני הצדדים הוא מסמך משפטי מחייב ולכן יש חשיבות רבה לליווי עורך דין לענייני נדל"ן לכל אורך התהליך, לצד אנשי המקצוע האחראים על זיהוי איתור ותיעוד הליקויים בדירה.
מיהם בעלי המקצוע החשובים בתהליך פרוטוקול מסירת דירה?
למעשה ישנם שני בעלי מקצוע מרכזיים שכדאי שילוו אתכם בפרוטוקול מסירת דירה, בין אם מדובר במסירת דירה חדשה מקבלן או ברכישת נכס מיד שנייה.
שני בעלי המקצוע הם עורך דין לענייני נדל"ן וחברת הנדסה המומחית באיתור ליקויים וביצוע בדק בית.
מדוע דווקא שני בעלי מקצוע אלה?
עורך הדין אחראי על הצד המשפטי והחוקי, הרי אמרנו שפרוטוקול מסירת דירה הוא מסמך משפטי מחייב בעסקת נדל"ן ולכן דרושה מעורבות עורך דין.
חברת ההנדסה דרושה, במיוחד מצד הרוכשים, כדי שפרוטוקול מסירת הדירה באמת ישמור עליכם ויתעד לאשורו את מצב הדירה הנוכחי, כולל הליקויים הנסתרים מן העין. לשם כך אתם זקוקים לעין מקצועית, לניסיון, למכשור ובעלי מקצוע מתאימים לצידכם.
לסיכום, פרוטוקול מסירת דירה הוא מסמך חשוב בתהליך רכישת הדירה, והוא דואג לתעד את מצב הדירה כפי שהוא מוסכם על ידי שני הצדדים ברגע המסירה, שהוא אחד הרגעים המכריעים בעסקת נדל"ן.
כרוכשים, וודאו שיש לצידכם את אנשי המקצוע המתאימים גם לפני החתימה (חברת ההנדסה וביצוע בדק בית) וגם בזמן החתימה (עו"ד נדל"ן הבקיא היטב בנושא).
ונותר רק לאחל – בהצלחה!
