כל מה שאתם צרכים לדעת על שלבי בנייה של פרויקט

הכרת השלבים בניית פרויקט נדל"ן חשובה כדי לייצר וודאות, לתת לכם להבין את המצב האמיתי של הפרויקט, מה צפוי לכם בעתיד ובעיקר – כמה אתם באמת קרובים לסיום. המומחים של גאיה הנדסה עם מדריך למתחילים על השלבים השונים של פרויקט בנייה.

פרויקט נדל"ן או למעשה – פרויקט בנייה, בין אם מדובר בבניית בית פרטי או בניין רב קומות, הקמת מבנה היא פרויקט המורכב ממספר רב של שלבים אשר כל אחד מהם כולל סיכונים וסיבוכים. כיזם, בעלים של קרקע או רוכש דירות, חשוב להכיר כל אחד מהשלבים בבניה מאחר וידע מייצר ודאות בענף מורכב הנוטה להשתנות תכופות. המומחים של גאיה הנדסה עושים סדר ומסבירים באמצעות 5 שלבים ברורים מהם שלבי בניית בניין? ושלבי הבנייה בבית פרטי? נעמוד על ההבדלים והדמיון ונכיר את המונחים המרכזיים.

שלבי בנייה: שלב הראשון - תכנון וקבלת היתרים

אין בנייה בלי תכנון וקבלת היתרים. מה זה אומר תכנון? על כל פיסת קרקע במדינת ישראל חלות תוכניות בניין עיר (או בקיצור "תב"ע"). תכנית בניין עיר היא מסמך חוקי שאושר על ידי מוסד תכנון, ארצי, מחוזי או מקומי, והיא קובעת מה יהיה השימוש של קרקע מסוימת באזור ספציפי.

כל תכנית מורכבת מתקנון ותשריט. התקנון יקבע את הפרטים הבאים: זיהוי הקרקע, בעלי הקרקע, מהי מטרת התוכנית, מהן עיקר הוראותיה, מה הייעוד של הקרקע? האם הוא למגורים, מסחרי, חקלאי או ציבורי. בנוסף התוכנית מפרטת בטבלת הזכויות מה מותר לבנות בקרקע? האם בית פרטי בן 2 קומות או אולי מגדל בן 28 קומות? עוד קובעת התב"ע מהם שטחי הבנייה? בנוסף התוכנית תקבע את שלבי הביצוע שלה, הוראות בנושא החניה, הפקעות וכו'. תשריט התוכנית – בתשריט ניתן למצוא מידע אודות הקרקע, הבעלים, המחוז הרלוונטי, שטח התוכנית, מספר התוכנית ועוד הוראות אינפורמטיביות.

לאחר שאושרו תוכניות בניין עיר שקבעו את הייעוד של הקרקע ומה ניתן לבנות בה, השלב הבא הוא שלב קבלת ההיתרים המאפשרים את תחילת הבנייה. ההיתרים ניתנים על ידי הועדה המוסמכת (מקומית או מחוזית) והם יינתנו לאחר שאושר כי ההיתרים תואמים את התוכניות המאושרות החלות על הקרקע. אילו היתרים יתכן וידרשו?

שלבי בנייה

בית פרטי

לצורך בניית בית פרטי נדרש להוציא היתר בנייה.היתר בנייה ניתן על ידי הועדה המקומית והוא מאשר לבנות על הקרקע. בלעדיו הבנייה תחשב לא חוקית.

כיצד זה נראה תהליך הוצאת היתר בנייה?

אדריכל עורך את הבקשה להיתר אשר מוגשת לוועדה המקומית. הבקשה להיתר כוללת בין היתר: תכנית אדריכלית, מפת מדידה, פירוט שטחי הבנייה, וכן הקלות ככל ומבוקשות. בנוסף הבקשה להיתר תכלול הגדרת השימוש במבנה, נסח טאבו, העתק חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל ('המנהל'), חתימת האדריכל, המהנדס והבעלים, החתמה של השותפים לחלקה ככל ומדובר על קרקע במושע (בעלות משותפת), חתימת המועצה לאחר תשלום אגרות בנייה וכו'.

חוק התכנון והבניה והתקנות מחייבות פרסום הבקשה להיתר לעיני הציבור לצורך מתן אפשרות להגשת התנגדות להיתר, ככל שקיימת, לבעלי עניין בדבר. לאחר פרק זמן מה תדון הועדה המוסמכת בבקשה להיתר ובהתנגדויות במידה וישנן כאלו. הוועדה המוסמכת רשאית לדחות, לאשר בתנאים, או לאשר בצורה חלקית את הבקשה להיתר. למגיש הבקשה להיתר זכות לערער על ההחלטה לוועדה בערכאה גבוהה יותר.  

בין יתר התנאים אותה הוועדה יכולה להציב היא קבלת אישור רשות מקרקעי ישראל, אישור פיקוד העורף, הגשת תכנית סניטרית, החתמת הרשות לכיבוי אש וכו'.

לרוב קבלת היתר בנייה הוא תהליך הנמשך על פני מספר חודשים ולעיתים אף שנים והוא תלוי ברשות עצמה, בעומס המוטל עליה ובמורכבות הבקשה.

היתר בנייה שניתן תקף לשנה אחת בלבד או ל-3 שנים אם בשנה הראשונה הונחו היסודות של הבנייה.

במקביל נדרש לבקש אישור זמני לחיבורי חשמל ומים לצורך הבנייה עצמה באמצעות טופס 2.

במהלך הבנייה נדרשים היתרים נוספים כגון היתרי סביבה, היתרי חפירה, היתרים מבניים, היתר אכלוס עליהם נעמוד להלן בעמודה השמאלית בטבלה תחת 'בניין'.

בניין

בדומה לבניית בית פרטי, גם לבניית בניין נדרש לקבל היתר בנייה מאת הוועדה המוסמכת אשר יקבע מהם שטחי הבנייה שניתן יהיה לבנות בקרקע בהתאם לתוכניות המאושרות החלות על הקרקע. לצורך הרחבה אודות היתר בנייה ראו הסבר מפורט בטבלה תחת 'בית פרטי' שכן במהות  הרעיון והשלבים לקבלת היתר בנייה דומים, עם זאת היתר הבנייה עצמו משתנה בהתאם לכל פרויקט רלוונטי ולתוכניות המאושרות והחלות על הקרקע.

אישורים נוספים נדרשים:

היתרי סביבה המאשרים כי הבנייה המבוקשת עומדת בהוראות הדין מבחינת ההשפעה שלה על הסביבה.

היתרי חפירה לצורך התחלת חפירה וביסוס היסודות, וזאת על מנת לשלול אפשרות של פגיעה במבנים שכנים.

היתרים מבניים המאשרים כי שלד הבניין תואם להוראות הבטיחות ותקני ההנדסה.

היתר נוסף אשר ניתן בסופה של הבנייה והוא רלוונטי גם בבית פרטי וגם בהקמת בניין הוא טופסי איכלוס ותעודות גמר, הידועים גם כטופס 4 וטופס 5 המאשרים כי הבנייה נעשתה בהתאם להוראות הדין וכי היא בטוחה וראויה לאיכלוס, עליהם נרחיב בהמשך.

שלבי בנייה : השלב השני - מימון הבנייה

לצורך התחלת גלגולו של כל פרויקט צריך לדעת מה ההון הקיים, איזה הון נדרש ואיך תקבלו אותו. לצורך הנוחות, ולאור השוני המשמעותי בין שני הפרויקטים נתייחס בנפרד להקמת בית פרטי והקמת בניין.

בית פרטי

בשלב הראשוני על בעל הקרקע או היזם לבחון את התשובות ל- 3 שאלות חשובות:

  1. מה ההון העצמי העומד לרשותו?
  2. מה תהיה עלות הקמת הפרויקט? לרבות תשלום עבור אנשי מקצוע, חומרי בנייה, אגרות בנייה וכו'.

 

במקרה בו לא קיימת קרקע לבנייה, מהי עלות רכישת הקרקע? לכך יש להוסיף תשלומי מיסים, היטלים וכו'.

  1. כמה כסף יצטרך לגייס מהבנק? התשובה לשאלה הזו נובעת מההפרש בין סעיף 2- עלות הקמת הפרויקט- לסעיף 1- ההון העצמי.

לפני התחלת כל התחייבות שהיא מומלץ לגשת לבנק ולקבל אישור עקרוני למשכנתא. במקרה של בניית בית פרטי, הבנק יעניק את כספי ההלוואה בהתאם להתקדמות שלבי הבנייה וכנגד קבלת ביטחונות, תוך הוכחת ההתקדמות בפועל של הפרויקט.

בניין

ראשית צריך לבחון על איזה סוג פרויקט מדובר ומה ההיקף שלו. האם מדובר בעסקת קומבינציה בה בעל הקרקע עורך עסקה עם קבלן במסגרתה נעשית מכירה של חלק מהקרקע והזמנה של שירותי בנייה על הקרקע שנותרה בידי הבעלים?, או לחילופין האם מדובר בעסקת התחדשות עירונית, למשל בתמ"א 38 בה הקבלן מקבלת תוספת זכויות בנייה על הבניין הקיים שנמצא בבעלות מספר בעלי דירות? או שאולי בכלל מדובר בעסקה 'קלאסית' של חכירת קרקע מרשות מקרקעי ישראל והקמת בניין? כמובן שסוג המימון וההיקף שלו מושפעים מסוג העסקה. נסקור כאן מספר סוגי מימון אפשריים:

מימון בנקאי. עסקת נדל"ן היא עסקה שכוללת בתוכה מעצם טיבה לא מעט סיכונים כשהחמור הוא אי השלמת פרויקט הבנייה, תקיעות הפרויקט ואובדן כספי רוכשי הדירות. בשביל להבטיח שהבנייה תושלם נדרשים נתונים מפורטים הכוללים דו"ח אפס המעריך את תקציב הפרויקט, ההכנסות הצפויות וכו'. הדו"ח נערך על ידי שמאי מטעם הבנק. בנוסף, עלויות, תזרים מזומנים, תחזית מכירה וכל פרט מהותי אודות הפרויקט שיכול להשפיע.

על מנת שהגוף המממן יוכל להבטיח את כספי המימון שהוא מעניק, הוא ישעבד את הזכויות במקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), בנוסף כספי ההלוואה יועברו לקבלן בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט.

על מנת להבטיח את כספי הלווים הבנק המממן ייתן ערבויות בנקאיות אשר ייכנסו לתוקף במידה והקבלן יפשוט את הרגל ולא יוכל להשלים את גמר הפרויקט, כדי שרוכשי הדירות לא יוותרו חסרי כל. במקרה כזה או שהבנק יחליף את הקבלן לצורך השלמת הפרויקט או שהבנק יחזיר ללווים את כספיהם, בהתאם להוראות הדין המפורטות והחלות במצבים מהסוג הנ"ל.

אלטרנטיבה נוספת שקיימת מהסוג הזה היא מימון על ידי חברות פיננסיות או חברות חוץ בנקאיות, כאשר המנגנון של הליווי הפיננסי המוצע לקבלן דומה במהות שלו למנגנון המוצע על ידי הבנקים השונים.

גיוס משקיעים. במילה משקיעים הכוונה לקרנות נדל"ן, אנשים פרטיים, גופים מוסדיים. כאן המנגנון של הגיוס הוא השקעת הון אל מול קבלת חלקים או אחוזים מהפרויקט והנאה מהרווח שלהם.

מכירה מוקדמת. כאן הכוונה למכירה של דירות בפרויקט בשלב מוקדם המכונה 'על הנייר' עוד בטרם החל פרויקט הבנייה. בדרך זו מגייס היזם הון. לעיתים מדובר בהון ראשוני או הון שמטרתו להקטין את סכום ההלוואה שיידרש מגורם נוסף.

שלבי בנייה: השלב השלישי - שלד הבנייה

שלד המבנה הוא עמוד השדרה, המסגרת של כל מבנה אשר מייצר את החוזק והעמידות של המבנה מפני העומסים הכבדים ותנאי הסביבה. שלד המבנה ברעיון שלו זהה בבנייה מכל סוג שהוא אך במהות שלו הוא משתנה בהתאם לסוג הפרויקט, בין אם מדובר בבית פרטי או במגדל רב קומות- לכל אחד מהם נדרשים הקמת שלד מבנה שונה לאור העומסים השונים. נסקור כאן את המתווה הכללי.

  • שלב החפירה – בניית השלד מתחילה בפינוי הקרקע, חפירה והכנת הקרקע לפני השלב הבא, הנחת היסודות.
  • שלב הנחת היסודות – היסודות הם הבסיס והתמיכה של המבנה והם מושפעים מסוג המבנה הנבנה, מסוג הקרקע וכו'.
  • שלב התקנת הרצפות והגגות – בשלב הזה ניצור חללים ונחזק את היציבות של המבנה.
  • שלב התקנת קירות חיצונים – הקירות החיצוניים מספקים הגנה ובידוד.
  • שלב התקנת המערכות – כולל את מערכות האינסטלציה, החימום, והאוורור וכו'.

שלבי בנייה: השלב הרביעי - גמר

לאחר השלמת עבודות השלד אנחנו נרצה להפוך את המבנה לחלל החם והמוכר שמאפשר מחייה נוחה בתוכו. בכלל זה נבצע עבודות חשמל, טיח, צבע, רצפות, גבס, דלתות, חלונות, התקנת המטבח. עבודת הגמר היא שתקבע את הפרקטיות, הנוחות והאסתטיקה של המבנה. עבודות הגמר מושפעות מהפרויקט הרלוונטי, התוכניות האדריכליות, ורצון הבעלים.

שלבי בנייה: השלב החמישי - אישור ומסירה

לצורך אכלוס הפרויקט נדרשים קבלתם של 2 טפסים חשובים מאוד בלעדיהם השימוש במבנים ייחשב לא חוקי ואף עבירה פלילית:

  1. טופס 4 היתר המאשר כי המבנה מוכן לאכלוס, בטוח לשימוש וכי הוא עומד בכל דרישות הסף לרבות אישור חברת חשמל, אישור כיבוי אש, פינוי פסולת על ידי מורשה וכו'. טופס 4 ניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה והוא צריך להיות חתום על ידי יו"ר הועדה המקומית, יו"ר ועדת המשנה ומהנדס העיר. טופס 4 הוא חשוב והכרחי אך הוא אינו עומד לבדו. אליו מצטרף טופס 5 אשר רק לאחר קבלתו ניתן להתחיל לאכלס את המבנה.
  2. טופס 5 הוא תעודת גמר בניה. התעודה מאשרת כי עבודת הבנייה הסתיימה, כי היא תואמת תוכניות, עומדת בהוראות הבטיחות וכי ניתן לאכלס את המבנה.

 

מדובר בתהליכים בירוקרטיים שיכולים אף להימשך מספר חודשים ותלויים בוועדה המקומית, וגם במגישי הבקשה לקבלת הטפסים, עם זאת, בין אם מדובר בבית פרטי או בניין, לא ניתן לאכלס בלעדיהם והם קריטיים לצורך כך.

לסיכום

במאמר זה סקרנו 5 שלבים בבניה שמתייחסים הן לשלבי בניה בית פרטי והן לשלבי בנייה בניין. ראינו שקיימות נקודות דמיון רבות בכל אחד משלבי בנייה בכל הקשור לתכנון הפרויקט, קבלת היתרים רלוונטיים, השגת מימון לפרויקט, שלד הבנייה, עבודות הגמר ועד קבלת אישורי אכלוס ומסירת הדירות. השוני נובע בעיקר מגודל הפרויקט והמהות שלו.

חברת גאיה הנדסה היא חברה הנדסית מובילה בענף הנדל"ן אשר מציעה שירותי בדק בית עבור דירות יד ראשונה מקבלן, דירות יד שנייה, רכוש משותף, לאחר עבודות שיפוצים וכו'. כמו כן, החברה מציעה שירותים של פיקוח בנייה וניהול פרויקטים. בכל אחד מהשירותים הללו החברה מעניקה שירות מקצועי ואיכותי תוך שימת דגש על שקיפות מלאה מול הלקוח והתחייבות לעמוד לצדו לכל אורך הפרויקט. צרו קשר לייעוץ וקבלת פרטים נוספים.

אהבתם את המאמר? נשמח אם תשתפו :)

Facebook
LinkedIn
WhatsApp

מאמרים נוספים

קבלת הצעת מחיר

דילוג לתוכן