מה קורה לאחר שמהנדס הבניין שהגיע לעשות בדק בית, ערך חוות דעת מפורטת ופירט רשימה ארוכה של ליקויי בנייה קיימים? מי נושא באחריות לתקן את כל ליקויי הבנייה הרבים שנתגלו ושהמהנדס מעריך את תיקונם בסכומים לא מבוטלים? אם תחושת הבטן שלכם אומרת 'הקבלן!' אתם צודקים. יחד עם זאת תקופת אחריות זו מוגבלת בפרק זמן ומשתנה בין סוגי הליקויים השונים.
כל מה שאתם צרכים לדעת בנושא אחריות קבלן במאמר כאן.
חוק המכר אחריות קבלן
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: 'חוק המכר'), קובע את אחריותו האוטומטית של קבלן שבנה דירה חדשה לתקן את כל הליקויים הקיימים בנכס שהתגלו ושבעל הדירה הצביע עליהם. כלומר, האחריות של הקבלן לתיקון ליקויי הבנייה חלה באופן אוטומטי בפרק זמן מסוים. לפי הז'רגון הלא רשמי: שנת בדק. לפי המונח המשפטי הקבוע בחוק המכר: תקופת בדק.
חשוב לציין שהמונח "שנת בדק בית" שהשתרש מבלבל מעט שכן תקופת אחריות הקבלן לא חולה באופן אוטומטי במשך שנה אחת בלבד. אלא תקופת האחריות של הקבלן משתנה בהתאם לסוג ליקויי הבנייה, כמפורט בתוספת ה-4 בחוק המכר והיא נעה בין שנה ועד 7 שנים. לכן המונח הנכון יותר הוא "תקופת בדק" ולא "שנת בדק".
יחד עם זאת, חשוב שתדעו שתקופת אחריות קבלן אינה תמה בתום תקופת הבדק, ולכן כדאי מאוד שתמשיכו לקרוא.
כמה שנים חלה אחריות קבלן לפי חוק המכר במהלך תקופת הבדק?
כאמור לעיל, התשובה לשאלה כמה שנים חלה אחריות קבלן תלויה בסוג הליקוי והיא מפורטת בתוספת ה-4 לחוק המכר דירות. נביא להלן מספר דוגמאות לליקויים שימחישו את הנושא:
- כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנות אחריות קבלן.
- כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנות אחריות קבלן;
- סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנות אחריות קבלן;
- ותקופת האחריות הארוכה ביותר- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנות אחריות.
בתוך כמה זמן על הקבלן לפעול לתיקון הליקוי?
על הקבלן לפעול לתיקון הליקוי שהתגלה ושבעל הדירה הודיע לו על כך, ללא דיחוי ובתוך פרק זמן סביר שיאפשר את ביצוע התיקון. בפועל קבלנים רבים ממהרים לתקן ליקויים בסמוך למסירת הדירה וזאת מאחר וצוות הפועלים מטעמם עדיין ממוקם בפרויקט ולכן הזמינות גבוהה. לעומת זאת, בחלוף פרק זמן מה נראה שהקבלן לא ימהר להגיע ולתקן כל ליקוי שמתגלה בפרק הזמן לו הוא מחויב. מכאן שיש חשיבות גדולה להזמין חוות דעת מהנדס המונה רשימה של כל ליקויי הבנייה שהתגלו בהקדם, עוד בטרם כניסה לדירה ובזמן שעובדי הקבלן עדיין ממוקמים בקרבת מקום.
האם אחריות הקבלן ממשיכה לחול בתום תקופת הבדק?
נניח ותקופת אחריות הקבלן בתקופת הבדק לפי סוג ליקויי הסתיימה. האם בכך תמה גם תקופת האחריות של הקבלן? לא בדיוק. לאחר תום תקופת הבדק, ובמשך 3 שנים נוספות, ממשיכה לחול אחריות הקבלן לתיקון הליקויים ובלבד שבעל הנכס הוכיח שהקבלן אחראי לנזק שנגרם.
כלומר, בתקופת הבדק האחריות של הקבלן חלה באופן אוטומטי ללא צורך בהוכחה. לאחר תום תקופת הבדק, אחריות הקבלן תחול אך ורק אם בעל הנכס הוכיח כי הקבלן אחראי, כלומר שהליקוי נגרם כתוצאה מהתכנון של הנכס, מהביצוע הלקוי או מפגם בחומרי הבנייה. כלומר אם הליקוי נגרם כתוצאה מהשימוש של בעל הדירה או מי מטעמו כי אז במקרה כזה הקבלן לא צריך לשאת באחריות לתיקון הליקוי. תקופה זו של 3 השנים נקראת "תקופת האחריות".
מי נושא באחריות לתיקון הליקויים בתום "תקופת האחריות"?
לאחר תום "תקופת הבדק" ותום "תקופת האחריות" בעל הנכס הוא שיישא באחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בנכס. ואולם, אם התגלתה אי יציבות בבטיחות הבניין שהמקור שלה הוא ביסודות הבניין או שהתגלה ליקויי בנייה, שבמסגרת פרק הזמן הראשוני לא ניתן היה לגלות, אז במקרים חריגים כאלה, האחריות תהא של הקבלן.
ישנם מקרים נוספים בהם האחריות לא תהא של בעל הדירה וגם לא של הקבלן, למשל במצב שבו הופיעה רטיבות שמקורה בדירת השכן העליונה, שאז האחריות לתיקון תהא של השכן או למשל כאשר הליקוי התגלה ברכוש המשותף ואז האחריות לתיקון תהא של כלל הדיירים בבניין.
חשיבות של הזמנת בדק בית
הזמנת חוות דעת מהנדס לפני מסירת החזקה בדירה הפכה להיות בגדר חובה אצל רוכשי דירות יד ראשונה בגלל המשמעות הכספית האדירה שבצידה. במידה ובעל הנכס לא פועל לאתר את הליקויים הרי שהמשמעות היא שתקופת האחריות של הקבלן עלולה לחלוף ואז לא רק שאי תיקון הליקויים יהווה סכנה של ממש למתגוררים בנכס, אלא גם שבעל הנכס יצטרך לשאת בעלות תיקונם, דבר שיכול להסתכם בסכומים לא מבוטלים כאמור, וכל זה בזמן שחלה אחריות קבלן לפי חוק המכר. ומכאן החשיבות הרבה בהזמנת חוות דעת מהנדס מחברת בדק מוסמכת.
לסיכום
על מנת שתוכלו להנות מתקופת אחריות הקבלן ולחייב את הקבלן שבנה את הדירה שלכם לתקן את הליקויים שהתגלו, עליכם להזמין חוות דעת מהנדס שתפרט את כל הליקויים הקיימים. פנו אל חברת גאיה הנדסה, חברה בעלת ניסיון רב הפועלת עם מיטב המהנדסים ולפי רשימה ארוכה של בדיקות, לקבלת הצעת מחיר לעריכת חוות דעת כאמור.
