077-2315379

שאלות נפוצות

פרוטוקול מסירה ראשוני מבוצע לרוב כמה שבועות לפני הפרוטוקול קבלת מפתח מדובר בסיור שנועד לאתר ליקויים ובעיות בדירה במטרה שהקבלן יתקן את הליקויים עד לפרוטוקול מסירת החזקה.

פרוטוקול מסירה הוא למעשה מסמך אשר נערך על ידי נציגי הקבלן. מפורטים בו פרטי הדירה כמו : מועד המסירה, מצבה הפיזי, האביזרים וכל דבר המצוי בדירה.
במעמד הזה אתם נדרשים  לציין כל הערה בגין ליקוי בניה או התאמה חוזית.
לדוגמא הזמנתם דלת בגובה שלושה מטרים  וקבלתם דלת בגובה 2 מטרים יש כאן אי התאמה חוזית.
לכן קיימת חשיבות רבה לרשימת הפגמים והליקויים המתועדים בעת מסירת הדירה.
בעיקר בליקויים נגלים לעין. המון פעמים דיירים לא מציינים את כל הליקויים ואז הקבלן טוען שהדייר עשה את הנזק ולכן הוא לא צריך לסדר את הליקוי. חשוב מאוד לערוך את הבדיקה עם מומחה שידע לזהות ולבדוק את הדירה בצורה הטובה ביתר .

כל ליקוי שמתגלה כמו שאמרנו יש לציין בפרוטוקול ועל הקבלן נדרש לסדר זאת .

חוק מכר דירות מחייב לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים בעצמו תוך משך זמן סביר כשמדובר בליקויים הניתנים לתיקון כמובן.

אז  שוב חשוב להביא גורם הנדסי מומחה שיבדוק את הדברים וידע להגיד אם הליקוי באמת ליקוי או שהקבלן צודק ואם הקבלן עדיין לא מוכן לתקן יהיה אפשר לתבוע את הקבלן.

כאשר יש ליקויים כמו : מערכות לא מחוברות, כלים סניטרים שטרם הורכבו, בעיות רטיבות חמורות, החלפת אחוז גבוהה מהמרצפות בדירה, ליקויים שעלולים לגרום לסכנת בטיחות כמו חשמל חשוף , מעקה נמוך ויש עוד הרבה פרמטרים שעלולים להעיד על סכנת בטיחות.
במקרה כמו זה חשוב מאוד שהמומחה יציין בחוות הדעת שהדירה לא ראויה למגורים אם הוא לא יציין זאת אתם יכולים להיות בבעיה בבית המשפט.

אז בוודאי שהדבר אסור ולכן הרבה פעמים קבלים נותנים להביא לדייר מומחה אך מנסים להלחיץ את הבדיקה או לא מאשרים מכשור. במצב כזה אני ממליץ לדייר לבקש מהקבלן לציין את כל הדרישות האלה בכתב עם חתימה. וכשאר ידרשו ממך לחתום תכתוב " חתימתי כפופה לדוח מומחה מטעמי ולליקויים שיפורטו בו".

גם במצב הזה נדרש לציין בטופס מסירת הדירה את הציטוט שלמדנו  "חתימתי כפופה לדוח מומחה מטעמי ולליקויים שיפורטו בו".
בנוסף לזה ליד החתימה תרשמו ראשי תיבות של חתימה תחת לחץ (ת"ל).
ולבצע את הבדיקה בהקדם (עדיף טרם כניסתכם לדירה). 

כמובן שאני ממליץ מאוד להגיע עם מומחה אשר יערוך בדיקה מקיפה בנכס וייתן חוות דעת מקצועית באשר לליקוים בנכס.
אבל חשוב מאוד לפני שאתם מזמנים מומחה צריך לעשות זאת בתאום עם הקבלן להסביר לו שאתם מבאים מומחה מטעמכם והבדיקה צפויה לערוך בין שעה וחצי לשלוש שעות באמצעות מכשור. הרבה פעמים אני שומע דיירים שאומרים לי הקבלן לא יעשה בעיות ומשוכנעים שהם יכולים לבצע את הבדיקה עם מומחה מטעמם ובסוף הקבלן לא מאשר והם צריכים לשלם למומחה סתם כסף. תמענו מזה תעשו בדיקה קטנה לפני עם הקבלן ואם הוא לא מאשר אתם כבר יודעים איך לפעול. 

ברגע שחתמתם על הסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן חלות עלכם ועל הקבלן הוראות חוק מכר דירות. ולכן החתימה  שלכם הופכת להתחייבות חוזית אשר עלכם לקיים.
לכן במידה והתחייבתם בחוזה לחתום על פרוטוקול מסירה כתנאי למסירת הדירה עליכם לעשות זאת על מנת שלא להפר את ההסכם.
גם אחרי שלמדנו איך להגן על עצמנו למרות החתימה זה למעשה הדבר החשוב. 

זה המצב הקשה ביותר והסבוך ביותר אני לא יכנס לזה לעומק כי המצב הזה משתנה מדירה לדירה  אבל אגיד שבגדול צריך לבחון אם הליקויים הם נחשבים ככאלה שלא מאפשרים לגור בדירה אז כמובן שבעזרת ייעוץ משפטי והנדסי לא תחתום. ואם הליקויים מאפשרים מגורים תידרש לחתום והקבלן מחויב לבצע את התיקונים. זה חשוב לחותם כי במידה ותתבע את הקבלן את מראה לשופט אני את הצד שלי בחוזה כבדתי הקבלן לא ביצע את התחייבויות שלו.

לא סתם יש לכם תקופת בדק והיתרון של התקופה הזאת שכל ליקוי על הקבלן להוכיח שהליקוי לא נבע בגללו, זאת אומרת שמבחינת בית המשפט בררת המחדל שהקבלן אשם, אבל גם כאן חשוב לפני שאתם פונים ישר לקבלן להתייעץ עם מומחה ולמה …שלא תגידו דברים שלא הייתם צריכים. לדוגמה מתחילים לצוץ כתמים באריחים חשוב לציין מההתחלה שלא ביצעתם ניקיון עם חומרים אסורים ועל אף זאת מתחיל בלאי באריחים.

מה קורה במצב שבקשתי מהקבלן לבצע משהו בדירה בדיעבד זה היה טעות אבל חתמתי על כתב ויתור שאני לא יכול לתבוע אותו.

בעסקת מכר דירה בין קבלן לבין דייר יש יתרון לקבלן על פני הדייר ולא מדובר בעסקה בין שווים:
* לקבלן ידע מקצועי בבניה – ידע שאינו ברשות הדייר.
* לקבלן ידע עובדתי על אודות הדירה, כי הוא יזם אותה, בים אם בעצמו ובין באמצעות
  אחרים.
* כל המסמכים הרלוונטיים אשר עשויים להוות ראיות לרבות תעודות אחריות, תכניות ועוד
  נמצאים בידי הקבלן.
* הקונה בדרך כלל להוט לקבל את הדירה בגלל מגוריו הזמנים בשכירות.
* בדרך כלל הקבלן עתיר ממון ולימינו צוות של יועצים הנדסיים.

מכאן שאי אפשר להתייחס לעסקת מכר דירה כאל עסקה בין צדדים שווים בכל שלב משלביה. ולכן אם דייר חתם על כתב ויותר אין לו תוקף משפטי והוא יהיה ראשי לתבוע את הקבלן וזאת על פי פסיקה שניתנה  בבית המשפט המחוזי בחיפה

בית המשפט פסק בעניין זה "אין זה מתקבל על דעתי, שקונה ששילם במיטב כספו את מלוא מחירו של מוצר פגום, לא יהא זכאי לפיצוי רק מפני שבינתיים המוצר כבר אינו ברשותו.

במצב בו נרצה תיקון או אכיפת תיקון במקום קבלת פיצוי כספי כמובן שבית המשפט רואה זאת בעין יפה ומגלה המון סימפטיה כלפי הדייר.

במצב בו נרצה לקבל פיצוי כספי במקום אכיפת תיקון נצרך להוכיח את אחד משלושת הדברים שלמדדנו : נתנו לו זמן סביר והוא לא ביצע את התיקונים, הוא עושה יותר נזק מתועלת , או שהוא סידר את הליקוי כבר 4 פעמים ללא הצלחה.

מאוד יכול להיות שיש לכם בדירה ליקוים סמויים והקבלן יגיד לכם בקטנה אף אחד לא רואה את זה וגם שמאי אחד המדדים שלו לקביעת ירידת ערך היא מבחן השוק שזה " מהי התייחסותו של הקונה הסביר לדירה בבואו לרכוש אותה, ומהו הסכום שהקונה הסביר יהיה מוכן לשלם עבור הדירה"

הדבר נכון ברמה הבסיסית אך כמובן שבית המשפט פסק בעניין זה שאשאלה אינה אם קונה סביר יבחין בליקויים אלא אם תהיה בעיניו משמעות כספית לקיום הליקויים במידה והוא יכיר בהם ולכן נדרש כתנאי מקדים למבחן הקונה הסביר כי יהיו הליקויים הנסתרים יהיו גלויים וידועים לו, ורק אז תיערך השוואת מחיר בין דירה עם ליקויים לדירה בלי ליקויים.

מה קורה במצה שנשלח מומחה מטעם בית המשפט לראות את הדירה והוא מוצא עוד ליקויים האם יש אפשרות להוסיף זאת לכתב תביעה? אז התשובה היא כן.

על פי תקנה 136 לתקנות סדר הדין האזרחי – "בעל דין רשאי, תוך חמישה עשר ימים מהיום שהומצאה לו חוות דעתו של מומחה, לתקן בלי נטילת רשות מבית המשפט את כתב טענותיו.
מה שאומר  שבית המשפט לא יראה בתיקון כתב תביעה בנסיבות אלו  פעולה חריגה המצריכה דיון והחלטה שיפוטית, אלא יראה בכך פעולה לגיטימית העומדת לזכותו של הדייר. 

ברור שקל יותר המצב ובו הליקויים בדירה עדיין קיימים במצב זה כל אדם סביר מבין ורואה את הליקויים. הבעיה מתעצמת, כאשר הדיירים נוקטים ביזמה משלהם ובמסגרת עבודות שיפוץ ושיפור  הנכס הם גם מבטלים את הליקויים.

במצב הדברים האלה חשוב מאוד לצלם טרם התחלתם את השיפוץ ותדעו שמחינת בית המשפט רוב הפעמים מבין שדייר קונה את הדירה והוא רוצה לשנות אותה שתתאים לצרכיו וזה מקובל. אפילו הייתה פסיקה בבית המשפט בתיק מרום שהשופט  הסתמך בפסק דינו על תמונות וחוות דעתו של הדייר ולא במצב הדירה כיום


מה קורה אם בחוזה המכר יש מתן אורכה לקבלן לתקופה של שלושה חודשים (או פרק זמן אחר) והקבלן מתעכב במסירת הדירה לדוגמה שלושה חודשים ושבוע האם הוא צריך לשלם לכם שכירות של שלושה חודשים ושבוע או של שבוע בלבד ?

השופט עדיאל פסק בספק הדין שרון ערור אזרחי 84\583 שבמקרה של חריגה אפילו של 91 יום יש למנות את ההפרה מהיום הראשון לאיחור במסירה זאת אומרת פיצוי על שלושה חודשים +