בדיקת בדק בית מתייחסת לתהליך מקצועי שבו מהנדס בניין, שמאי או הנדסאי סורק נכס ובודק אותו באופן מקיף כדי לאתר קיומם של ליקויים שונים או בעיות שעלולת להופיע בנכס. במהלך הבדיקה, בוחנים תחומים שונים כמו מערכות אינסטלציה, איטום, מערכות מיזוג אוויר, תשתיות, ריצוף ועוד. מטרתה של הבדיקה היא להבין את שוויו האמיתי של הנכס ביחד לליקויים שקיימים בו ועלולים להשפיע על איכות החיים או הערך.
את הבדיקה אפשר לבצע גם כאשר מדובר על דירות קבלן חדשות וגם כאשר מדובר על דירות מיד שנייה. הבדיקה מאתרת גם ליקויים שנוצרו במהלך השנים וגם כאשר מדובר על בנייה חדשה ביחס לתוכניות הבנייה המקוריות. במאמר זה נבחן את השפעתו של בדק הבית על הערכת שווי הנכס בעת מכירה, איך יודעים כמה שווה הדירה שלי, איך מבצעים הערכת שווי דירה ועוד מידע שימושי ומעניין.
איך אני יודע כמה שווה הדירה שלי?
כאשר רוצים לבחון את שווי הדירה שלי, צריך להתייחס למספר גורמים כמו המיקום של הנכס, השטח בדירה, המצב של התשתיות, האיכות של הבנייה וחומרי הגמר וכמובן את ההיצע והביקוש בסביבת הנכס. כאשר אנחנו מעוניינים למכור דירה כדי להבין את שווי הדירה בשוק. לשם כך תוכלו להיעזר במאגרים שונים כמו מאגר המידע של רשות המיסים שמציג את המחירים של נכסים שנמכרו באזורים שונים. אפשר בנוסף להתייעץ עם שמאי או יועץ נדל"ן כדי לקבל הצעת מחיר רלוונטית על בסיס מאפיינים שונים של הדירה, המצב שלה, המיקום וכן הלאה.
איך מבצעים הערכת שווי דירה?
רבים שואלים את עצמה, כמה שווה הדירה שלי? הערכת שווי דירה מתבצעת בדרך כלל על ידי שמאי מקרקעין. השמאי בוחן פרמטרים שונים שמשפיעים על הערך של הנכס. לרוב, ההערכה כוללת התייחסות לנושאים הבאים:
- מיקום הנכס: כאשר דירה קרובה לתחבורה ציבורית, מרכזי קניות, בתי ספר וכן הלאה הערך שלה עולה בדרך כלל והיא שווה יותר ביחס לדירות דומות באזורים אחרים
- גודל הנכס: השטח של הדירה הוא אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על ערך הדירה. ככל שהדירה גדולה יותר היא לרוב שווה יותר. הערכת גודל הנכס מתייחסת גם לחצר, מרפסת וכן הלאה. כמובן שהדירה גם גדולה וגם באזור אטרקטיבי היא שווה הרבה יותר.
- מצבה של הדירה: עוד גורם משמעותי מאד לערך הדירה זה המצב הפיזי שלה. ככל שהדירה תקינה יותר ויש בה פחות ליקויים שדורשים טיפול, כך היא שווה יותר.
- קומה וכיוון: ככל שהדירה בקומה גבוהה יותר ופונה לכיוון טוב יותר מבחינת נוף ואוויר כך היא שווה יותר.
- מצב התשתיות: שווי הדירה תלוי גם בתקינות של מערכות שונות בה כמו מערכת החשמל, מערכת מים, ביוב וגם מצבן של תשתיות שונות שמשותפות בבניין.
- מצב הנדל"ן בשוק: מחירי הדירות בשוק זזים כל הזמן עלי בסיס היצע וביקוש. שמאי מקצועי יתחשב גם במגמות האלו.
- הערכת שווי דירה תתבצע בדרך כלל לפני סגירה של מכירה או השכרה של נכס, ולעיתים גם כאשר צריך לקבל מימון.
איך בדיקת בדק בית משפיעה על שווי הנכס בעת מכירה?
בדיקת בדק בית מאפשרת לגלות את מצבו האמיתי של הנכס ולכן משפיע משמעותית על שוויו. אם הבדיקה מוצאת ליקויים או תקלות משמעותיות שמורכב לטפל בהן, כמו בעיות רטיבות ואיטום, סדקים ושברים בקירות וכן הלאה, אז ערך הדירה יכול לרדת משמעותית. משום שכל רוכש פוטנציאלי שיעביר את הנכס בדיקת בדק בית ידע את שוויה האמיתי של הדירה. במקרה שיש לי ליקוי משמעותי שדורש תיקון ירצה הקונה להפחית את המחיר מעלות הדירה.
במקרה ההפוך, כאשר בדק הבית מוכיח שאין בעיות או ליקויים בנכס, אפשר להעלות את שווי הדירה. להוכיח שהדירה תקינה, בטוחה ובנויה באופן איכותי.
מתי כדאי לבצע בדיקת בדק בית?
ישנם שלבים מסויימים בהם מומלץ לבצע בדיקת בדק בית:
- לפני רכישה של נכס: אם אתם מתעניינים ברכישה של נכס חדש או מיד שנייה חשוב לדעת את מצבו ושוויו האמיתי של הנכס.
- לפני מכירה של נכס: אם אתם מוכרים נכס, חשוב לבצע בדיקת בדק בית טרום המכירה כדי שתדעו את המצב האמיתי של הנכס.
- במהלך תקופת האחריות על נכס חדש: כאשר רוכשים נכס חדש מקבלן יש תקופה שבה הדירה עדיין כלולה תחת אחריות, לכן שווה במהלך התקופה הזו לאתר ליקויים שהתיקון שלהם יהיה על חשבון הקבלן.
ביצוע בדיקה של בדק בית תאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת על ערכו של הנכס והשווי שלו.
מה כולל תהליך הבדיקה של בדק בית?
תהליך בדק הבית יתחיל בדרך כלל בפנייה לאחת מהחברות שמבצעות את הבדיקה. לאחר מכן החברה שולחת איש מקצוע כמו מהנדס בניין לעשות בדיקות במבנה. אלו שלבי הבדיקה:
- בחינה ראשונית של הכנס: הבודק יגיע לנכס ויבחן את התשתית של המבנה.
- בדיקת תשתיות ומערכות: במסגרת הבדיקה בוחנים את תשתיות החשמל, תשתיות המים, מערכת הביוב וליקויים שונים כמו נזילות, בעיות איטום ותקלות שונות.
- בדיקות למבנה כלליות: מלבד התשתיות, הבודק בוחן את מצבם של הקירות, הריצוף, חלונות, דלתות וכן הלאה.
- הגשת דוח מפורט: כאשר הבדיקה מסתיימת, מוגש דוח מפורט שמתאר את כל הליקויים שנמצאו, מצב הנכס בהווה, בעיות שעלולות לצוף בעתיד, המלצות לתיקונים ועוד. אפשר לקבל אפילו הצעות מחיר לפתרון ולהשתמש בהערכות המחיר האלו כדי להבין את ערכו האמיתי של הנכס.
לסיכום, הבדיקה של בדק בית תאפשר לכם להבין את שווי הנכס האמיתי והעלויות הנדרשות כדי לשמור עליו איכותי ותקין. התהליך מבטיח שבעלי הנכס יכירו את שלל הליקויים והבעיות במבנה וידעו להערך בהתאם.