אם אתם נמצאים לפני רכישת דירה יד שנייה או לפני קבלת חזקה בדירה יד ראשונה מקבלן אתם חייבים לתת את הדעת לנושא של חריגות בנייה אפשריות בנכס. במאמר זה נסקור את ההשלכות של חריגות בנייה. האם ישנה אפשרות לפעול להסדרת חריגות בנייה? האם ניתן לבצע בדיקת חריגות בנייה בטרם רכישת נכס? האם חל חוק התיישנות על חריגות בנייה? ומה המשמעות של העברת זכויות בנכס עם חריגות בניה? המומחים של גאיה הנדסה עושים לכם סדר בנושא חושב זה.
לצערנו הרב, אחת התוצאות של הבירוקרטיה הסבוכה של אישורי והיתרי הבנייה בישראל היא העובדה שאנשים רבים, בין אם מדובר בבעלים פרטים של דירות ולעיתים אף קבלנים או בעלי מקצוע אחרים, "מעקמים" מעט את החוק ובונים לא בהתאם לתוכנית המאושרת. בכך נוצרות חריגות בנייה. אל תטעו, חריגות בנייה הן לא תמיד מכוונת זדון, יכולות להיות סיבות רבות לחריגות בנייה, החל מטעות אנוש בהבנת התוכנית, דרך חוסר ידיעה של החוק, ועד הסתמכות על אישור עתידי שלא תמיד מגיע. וכן, ישנן גם חריגות בנייה שנעשות ביודעין ב"שיטת מצליח". אך הסיבה איננה משנה, כבעלי הבית, אתם אלה שעלולים לשאת בדין על חריגות הבנייה, ולכן כה חשוב לבדוק את הנושא מבעוד מועד.
מהן חריגות בנייה?
כל בנייה של מבנה בישראל חייבת להיות על פי תוכנית בנייה מאושרת ועל פי הוראות הדין. לשם כך קובע החוק כי כל בנייה, לרבות תוספת בנייה, שינוי ייעוד וכו' מחויבים היתר בנייה תואם תכנית, הניתן על ידי הועדה המוסמכת לכך. בנייה שנעשתה ללא היתר בנייה או בסטייה מההיתר, או מהתוכנית המפורטת בהיתר נחשבת לחריגת בנייה. בנייה שכזו נחשבת לנוגדת את הדין, מהווה עבירה פלילית הגוררת העמדה לדין והטלת סנקציות עליהם נעמוד בהמשך.
אלו סוגי חריגות בנייה קיימות?
- סטייה מתכנית – הכוונה לחריגה הנעשית בשלב הבנייה של הפרויקט והיא סוטה מההיתר המאושר- זה יכול לבוא לידי ביטוי בחריגה מאחוזי הבניה, מגובה הבנייה המותר, שינוי הייעוד, חריגה מגבול המגרש וכו'.
- חריגות 'קלות' – לרוב מדובר בחריגות שנעשות על ידי בעל הנכס לאחר שקיבל בו חזקה. כמו למשל סגירת מרפסת, הקמת פרגולה, בניית מבנה בחצר וכו'.
- שימוש לא כדין – כאן הכוונה שהחריגה היא לא במבנה אלא בשימוש שנעשה על ידי בעלי הנכס. כמו למשל הפעלת עסק, מפעל או חנות בבית מגורים או למשל הפיכת מבנה חקלאי לעסק בשימוש מסחרי כמו גן אירועים או בית קפה ואז הדבר נחשב לחריגות בניה במושבים.
כל אחד מהסוגים הללו יכולים להתקיים בקשר לחריגות בניה בבית משותף, חריגות בניה בבית פרטי, וחריגות בניה במושבים.
חריגת בנייה מותרת – יש דבר כזה?
כן, זה אמנם נשמע פרדוקס אבל יש דבר כזה. ישנם מקרים בהם ניתן לקבל היתר בדיעבד לחריגת הבנייה ואז היא תחשב 'חריגת בנייה מותרת', כלומר בנייה על פי הדין. על פי רוב ההיתר ינתן לפרק זמן מוגבל, ואולם בחלק מהמקרים ההיתר יהיה קבוע.
על מנת לקבל את הסכמת הועדה המקומית למתן היתר לחריגת בנייה, על מבקש ההיתר להוכיח כי החריגה אינה מפריעה לדיירים השכנים (למשל כאשר עסקינן בחריגות בבנייה בבית פרטי או חריגות בניה בבית משותף) וכן להגיש מסמכים כמו תשריט חתום, מפה טופוגרפית ועוד מסמכים רשמיים. חשוב לציין שלא בכל המקרים יינתן היתר לחריגת בנייה והדבר מושפע מסוג החריגה וההשלכות שלה.
נציין כי על פי הדין בעת מכירה של נכס או הוצאת היתר בנייה, בעל הנכס ידרש לשלם היטל השבחה, כלומר 50% מההשבחה של הנכס. הדבר חל בעת הכשרת חריגות בנייה, כלומר מאחר וסביר שחריגת הבנייה שאושרה בהיתר משביחה את הזכויות שבנכס, גם במקרה הזה, יידרש בעל הנכס לשאת בהיטל השבחה.
מה המשמעות של חריגת בנייה ללא היתר?
רישום פלילי וקנס על חריגת בנייה ללא היתר – כאמור לעיל חריגת בנייה מהווה עבירה פלילית הגוררת העמדה לדין. העונש הניתן בגין חריגת הבנייה תלוי בסוג חריגת הבנייה, בחומרת המקרה, ברקע של מבצע העברה (האם יש לו רקע פלילי או לא?).
בית המשפט המוסמך יכול להסתפק במתן אזהרה וחיוב עובר העברה לתקן את ההפרה. בנוסף בית המשפט מוסמך לקבוע קנס כספי בגובה משתנה הנע בין אלפי שקלים בודדים ועד מאות אלפי שקלים, תלוי בחומרת חריגת הבנייה. הדבר תלוי בין היתר בשטח המבנה החורג ובשאלה אם בוצע על ידי גורם פרטי או גורם מסחרי. השלכה נוספת היא כמובן רישום פלילי.
בפן הכספי – לחריגות בנייה יש משמעות נוספת מעבר לפן הפלילי ולקנס על חריגת בנייה והיא המשמעות הכספית של הנכס. קניית בית עם חריגות בניה אינן דינה כקניית בית שיש לו את כל האישורים וההיתרים. למעשה חריגות בנייה בנכס פוגעות בשווי של הנכס, מורידות מערכו ואף פוגעות ביכולות להשלים את העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין.
חריגות בניה בנכס יד 2 – על המוכר, בעל הנכס, חלה חובת תום הלב לגלות לרוכש הפוטנציאלי את כל חריגות הבנייה הקיימות בנכס. למרות זאת מומלץ שהקונה לא יסתמך על תום ליבו של הקונה ויבצע בעצמו בדק בית באמצעות חברה הנדסית אשר תגלה את חריגות הבנייה הקיימות. במצב כזה הקונה הפוטנציאלי יכול לדרוש את הכשרת חריגות הבנייה על ידי בעל הנכס בטרם הרכישה או הריסתם. לחילופין הקונה הפוטנציאלי יכול לדרוש מהמוכר הפחתה מהשווי של עסקת המכירה ובעצם לקיחת ההתחייבות להכשרת חריגות הבנייה או הריסתם על עצמו. כך או כך, במקרה בו חריגות הבנייה לא יוכשרו או יהרסו, הרי שהעברת זכויות בנכס עם חריגות בניה הינה בעייתית ויכולה למנוע את השלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין. חשוב לציין כי גם אם הרוכש לא ביצע את חריגות הבנייה ובכל זאת החליט לבצע את הרכישה, העברה ממשיכה איתו והוא לא יוכל לטעון להגנתו שהוא לא זה שביצע אותן. המשמעות היא, שמחובתכם, כרוכשים, לוודא שאין חריגות בנייה בנכס שאתם עתידים לקלב. לא בדקתם? תקבלו "בירושה" את עברת חריגות הבנייה ולא תוכלו לטעון "לא ידעתי".
חריגות בנייה בנכס יד 1 מקבלן – כאן חשוב לבצע בדיקת חריגות בנייה בטרם קבלת חזקה בנכס על מנת שתיהיה האפשרות לדרוש מהקבלן לתקן את חריגת הבנייה או להסדיר ולקבל אישור חריגות בניה כדין, וזאת במסגרת החובה החוקית החלה עליו ואחריותו. גם כאן, חריגות בנייה ימנעו את השלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכשים.
הסדרת חריגות בנייה
על מנת לקבל אישור חריגות בניה יש לפנות לוועדה המוסמכת בבקשה ליתן היתר. אל הבקשה יש לצרף מפת אתר מעודכנת, חתימות כל בעלי הזכויות בקרקע, הוכחת בעלות, תכנית הכוללת את כל החריגות הקיימות אותן נרצה להכשיר, היתרים מגופים חיצוניים למשל חברת חשמל וכו', תשלום אגרות, מידע מפורט לגבי המצב הקיים לעומת המצב המבוקש וכו'. מומלץ להיעזר באנשי המקצוע המתאימים לצורך ביצוע הסדרת חריגות הבנייה כנדרש.
האם חל חוק התיישנות על חריגות בנייה?
ביצוע חריגת בנייה היא עבירה מסוג עוון וככזו היא מתיישנת בחלוף 5 שנים מביצוע חריגת הבנייה. ואולם לא קיימת התיישנות חריגות בניה במצב שהחריגה היא מסוג של שימוש לא כדין שכן החריגה היא נמשכת כל העת ועל כן ניתן להעמיד בגינה לדין כל העת.
לסיכום, חריגות בנייה מהוות עבירה פלילית, הן פוגעות בשווי הנכס, והן יכולות אף למנוע את השלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. יתרה מזו, חשוב להבין שהאשמה במקרה של חריגת בנייה נופלת על הנהנה, כלומר על בעל הנכס, ולא בהכרח על מי שביצע את חריגת הבנייה (נכון בעיקר במקרים של דירות מיד שנייה פרטית) לכן, בכל מצב חשוב מאוד להסדיר את חריגות הבנייה ולפעול לאישורן.