יכול להיות שנתקלתם במילה 'טאבו' בהקשר של רכישת נכס אך האם הבנתם עד הסוף את המשמעות של המונח המשפטי ואת החשיבות המאוד גדולה שלו? כלל חשוב הוא בדיני מקרקעין שלא מבצעים עסקת נדל"ן, בין אם מדובר בעסקת רכישה או עסקת שכירות, מבלי לבצע בדיקת זכויות בטאבו.
במאמר זה נתייחס לכל השאלות המרכזיות והמאד חשובות לגבי רישום בטאבו של דירה העומדת במרכזה של עסקת הנדל"ן שלכם: מה זה טאבו? מה זה נסח טאבו? איך מפיקים אישור טאבו? מה זה בדיקת טאבו? מתי חשוב לבצע בדיקת טאבו ולמה? האם כל הנכסים רשומים בטאבו? שאלנו את המומחים של גאיה הנדסה וקיבלנו מידע חשוב מאוד.
מה זה טאבו?
טאבו, ובשמו הרשמי והמקצועי "רישום המקרקעין", הוא למעשה המרשם הרשמי של מדינת ישראל המתעד עסקאות מקרקעין ובכך מהווה פנקס בו נרשמות הזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות ובעלי עניין ואינטרס נוספים, כמו בנקים נותני משכנתאות, הערות אזהרה וכו'. החשיבות המשמעותית של הטאבו הוא בכך שהוא משמש אמצעי הגנה לבעלי הזכויות, הוא מייצר שקיפות ובהירות משפטית בקשר למקרקעין ולעסקאות הנערכות בקשר אליו ועיון בו יכול למנוע צרות משפטיות ותרמיות.
במאמר זה נתייחס לכל השאלות המרכזיות והמאד חשובות לגבי רישום בטאבו של דירה העומדת במרכזה של עסקת הנדל"ן שלכם: מה זה טאבו? מה זה נסח טאבו? איך מפיקים אישור טאבו? מה זה בדיקת טאבו? מתי חשוב לבצע בדיקת טאבו ולמה? האם כל הנכסים רשומים בטאבו? שאלנו את המומחים של גאיה הנדסה וקיבלנו מידע חשוב מאוד.
מה זה נסח טאבו?
נסח טאבו הוא מסמך המרכז מידע אודות נכס ספציפי. המידע אשר אפשר להפיק מתוך נסח טאבו הוא פרטים אודות בעליו או חוכריו, האם קיימת משכנתה בנכס ולטובת מי? האם הנכס נמכר לצד ג'? האם קיימים צווים כמו למשל צווי הפקעה? עיקול? הריסה? האם מונה כונס נכסים לנכס? האם קיימות הערות לפי חוק התכנון והבניה ועוד. מדובר במידע מאוד חשוב שיהיה בידי בעל הזכויות וגם בידי מי שמעוניין לבצע פעולה בקשר למקרקעין.
חשוב לציין כי רכישת נכס באמצעות חתימה על הסכם מול הבעלים מקימה זכות חוזית בלבד במקרקעין אך זו כשלעצמה אינה מספיקה. בשביל להפוך את הזכות במקרקעין לזכות קניינית בעלת ההגנה הגבוהה ביותר, יש להשלים רישום דירה בטאבו. השלמת רישום דירה בטאבו נעשית על ידי הגשת בקשה לרשם המקרקעין והמצאת כל האישורים הנדרשים כולל אישורי מיסים וכו'. לא ניתן להשלים עסקה ברישום אם הרכישה לא נעשתה מאת הבעלים האחרון הרשום בנסח הטאבו העדכני.
איך מפיקים אישור טאבו?
כאמור, אחד הערכים החשובים שהמדינה ביקשה לקדם בכל הקשור לטאבו הוא ערך השקיפות. לשם כך המדינה יצרה מנגנון קל וזול המאפשר לכל אחד ואחת להפיק נסח טאבו בצורה פשוטה מאוד ומקוונת:
- בשלב הראשון, יש לאתר את הגוש והחלקה של המקרקעין. אם המידע הזה לא מצוי כבר בידיכם, עליכם לכתוב במנוע החיפוש 'איתור גוש חלקה לפי כתובת'. ניתן להיכנס לאחד האתרים שעושים זאת עבורכם בחינם, להקליד את כתובת המגורים ולקבל את הגוש והחלקה.
- בשלב השני, יש לכתוב בשורת החיפוש של מנוע החיפוש 'הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין'. בתוצאות החיפוש יש להיכנס לאתר הרשמי של משרד המשפטים. לאחר מכן יש ללחוץ על הכפתור 'להפקת נסח מקוון' אשר לחיצה עליו תעביר אתכם אל מסך ובו אפשרות בחירה בין מספר סוגים של נסחים:
א) נסח מלא- המספק מידע לגבי דירה או חלקה ספציפית.
ב) נסח היסטורי- המספק מידע של כל שרשרת העסקאות שנערכה בנכס הספציפי ובוטלו עד לבעלות הנוכחית ברגע הפקת הנסח.
ג) נסח מרוכז- המספק המידע של כל הדירות בבניין משותף.
יש לבחור את הנסח המתאים לפי הצורך.
לאחר מכן יש להזין את פרטי המבקש, פרטי המקרקעין, ואמצעי תשלום. תשלום נסח טאבו משתנה לפי סוג הנסח. בדרך כלל מדובר בסכום מינורי על מנת לאפשר לכל אחד ואחת להפיק נסח טאבו ללא מגבלה.
נציין כי ניתן להפיק נסח טאבו באמצעות הגעה פיזית אל לשכת רישום המקרקעין, בסניף הקרוב לביתכם.
מה זה בדיקת דירה בטאבו?
בדיקת דירה בטאבו היא בדיקה משפטית לגבי מצב הזכויות בנכס. במסגרת בדיקה זו ייבחן מצבו המשפטי של הנכס, הבעלות העדכנית, האם ישנם צווים או הערות על הנכס, היסטוריית הבעלויות, עמידה בתקנות ובדין הרלוונטי. בדיקת דירה בטאבו יכולה להיערך על ידי כל אחד ואחת, עם זאת, כן חשוב שלפני ביצוע עסקה במקרקעין תבוצע בדיקה מתאימה על ידי איש מקצוע מומחה כמו למשל עו"ד דין המתמחה בנדל"ן, מקרקעין ו/או תכנון ובנייה.
מי עוד יכול להסתייע בבדיקת דירה בטאבו? בנקים, שמאי מקרקעין, מהנדסי בניין וכו'. בזכות היכולת של בדיקה זו למנוע סיבוכים משפטיים ומחלוקות עתידיות, היא הפכה להיות בדיקת חובה לפני ביצוע כל פעולה במקרקעין. נרחיב על כך בפרק הבא.
מתי חשוב לבצע בדיקת דירה בטאבו ולמה?
חשוב מאוד לבצע בדיקת טאבו לפני ביצוע כל עסקה הקשורה במקרקעין כמו למשל רכישת זכויות בעלות בנכס, לפני חתימה על הסכם שכירות, לפני מתן הלוואה כאשר הזכויות בנכס משועבדות לצורך כך וכו'. למה? כי בדיקת דירה בטאבו תגלה לנו מידע חיוני אודות המקרקעין ומצבו המשפטי.
כמו למשל קיומן של מחלוקות משפטיות (למשל אי השלמת רישום הזכויות במקרקעין בגלל חריגות בנייה), התחזויות של בעלי נכס (למשל שמי שמציג עצמו כבעל הזכויות הוא מתחזה), קיומה של עסקה כפולה במקביל (למשל שהמוכר מכר את זכויותיו פעמיים), כוונת המדינה להפקיע את הזכויות במקרקעין (למשל אם נרשם על המקרקעין צו הפקעה) או כוונה של המדינה להרוס את המקרקעין (למשל במקרה של צו הריסה).
בדיקת דירה בטאבו לפני ביצוע עסקה היא קריטית למניעת כשלים אלה שעשויים להתעורר והדרך להבטיח שהכספים המושקעים מצד הרוכש לא ירדו לטמיון. כמו כן, כשמדובר בעסקת מכירה של מקרקעין, ונסח הטאבו מראה לנו שזכויות המקרקעין של הבעלים, המוכר, נקיות הרי שניתן יהיה להשלים את רישום הזכויות על שם הרוכש עם השלמת כל התנאים של העסקה, ללא עיכובים נוספים.
האם כל הנכסים רשומים בטאבו?
רוב הנכסים בישראל רשומים בטאבו שכן הרישום הוא חובה בשביל לבסס ולהוכיח בעלות קניינית, בדרגה הגבוהה ביותר. עם זאת, קיימים מספר מקרים חריגים בהם נכסים לא יהיו רשומים בטאבו, למשל:
- כאשר מדובר בנייה לא חוקית ואז לא ניתן לרשום את הנכס בטאבו.
- כאשר טרם הוסדרה פרצלציה (חלוקת החלקה לתתי חלקות). במקרה כזה, היזם ועו"ד מטעמו מנהל מאגר רישום עד להסדרת הרישום בטאבו.
יש מצב נוסף ובו הנכס רשום בטאבו אך לא ניתן להשלים את רישום הזכויות בטאבו, למשל כי לא ניתן להשלים את הרישום של אחת מהעסקאות בשרשרת העסקאות. למשל כי לא הוציאו צו ירושה, קיימת אי התאמה בין השמות של המוכר לתעודת הזהות שלו, וכו'.
כאשר רוכשים מעוניינים לרכוש דירה מסוימת ואחר בדיקת בטאבו נודע להם כי הדירה אינה רשומה בו או שלא תיהיה להם אפשרות להשלים את העסקה ברישום, חשוב מאוד להבין באמצעות עו"ד המתמחה בתחום מטעם הרוכשים, מה הסיבה לאי רישום הזכויות בטאבו ו/או אי השלמת העסקה ברישום. לאחר שעו"ד בחן את הסוגיה והציג את השיקולים בפני הרוכשים, יהיה עליהם לבחון האם הם מעוניינים לרכוש את הזכויות במקרקעין או לנטוש את העסקה תוך הערכת הסיכונים של העסקה. בסופו של יום, השלמת רישום העסקה בטאבו מהווה ההגנה הטובה ביותר עבור הרוכש.
לסיכום ראינו כי אישור טאבו הוא מסמך חיוני עוד בטרם עריכת עסקת מקרקעין לצורך קבלת התמונה המלאה על הנכס, המצב המשפטי שלו ולצורך שקילת כדאיות ביצוע העסקה. אישור טאבו יכול ללמד אותנו האם העסקה בטוחה או שהיא טומנת בחובה צרות משפטיות. רק לאחר ביצוע בדיקת דירה בטאבו רוכש/ שוכר יוכל לקבל החלטה מושכלת כאשר מלוא השיקולים פרושים בפניו. חברת גאיה הנדסה היא חברת שמבצעת בדק בית באמצעות למעלה מ- 1,000 בדיקות על ידי מהנדסים מומחים בתחום. פנו אל המומחים של חברת גאיה הנדסה להתייעצות בנושא.
