שנת בדק היא מונח מאוד מבלבל שכן האחריות של הקבלן לתיקון ליקויי בנייה שהתגלו חלה ברוב המקרים במשך יותר משנה אחת מרגע קבלת המפתח בנכס. לכן חשוב לעשות סדר בסוגיה המהותית הרלוונטית לכל רוכש דירה יד ראשונה.
מהי שנת בדק בית? מתי האחריות גדולה משנה אחת בלבד? מתי מומלץ לערוך בדיקה לאיתור ליקויי בנייה בנכס? מה קורה בתום שנת בדק הבית? שאלנו את המומחים של גאיה הנדסה את כל השאלות בנושא האחריות לתיקון ליקויי בנייה ושנת בדק.
מהי שנת בדק בית?
שנת בדק בית היא תקופה במהלכה הקבלן מחויב לשאת באחריות ולתקן את כל הליקויים בנכס אשר רכשתם ממנו, ללא צורך בהוכחת אחריות הקבלן, ובכפוף לכך שבעל הנכס דיווח לקבלן אודות קיומו של ליקויי הבנייה שנמצא בנכס.
לשם כך על בעל הדירה לאתר את כל הליקויים הקיימים בדירה הנרכשת. מאחר וחלק מהליקויים אינו גלויים לעין האנושית מומלץ מאוד להסתייע במהנדס אשר מגיע לנכס יחד עם מכשור מיוחד על מנת לבצע מספר רב של בדיקות כולל בדיקת איטום ורטיבות, בדיקת הריצוף, בדיקת סדקים בקירות וכו'. המטרה של כל הבדיקות הללו היא לאתר את כל הליקויים הקיימים בנכס ולהעלות אותם על הכתב, הכל לכדי חוות דעת משפטית מסודרת אשר ניתן לעשות בה שימוש כעדות בבית משפט במידת הצורך.
מתי נהוג להזמין מהנדס לאתר את כל הליקויים הקיימים בנכס?
נהוג לעשות זאת בעת עריכת פרוטוקול המסירה, לפני קבלת המפתח לנכס וכניסת בעלי הדירה להתגורר בנכס. למה? כי מדובר בעיתוי הטוב ביותר. הקבלן עדיין נמצא בשטח, הוא ואנשי המקצוע מטעמו לרוב זמינים ונוכחים פיזית בנכס או בקרבתו מה שמשפיע לטובה על מהירות ביצוע התיקון. שנית, מדובר בעיתוי שבו בעל הנכס טרם נכנס לדירה ולכן לא יכולה להישמע ולו הטענה הקטנה ביותר כנגדו.
ואם "איחרתם את המועד"? אם נכנסת לדירה ועדיין לא ערכתם בדיקה על ידי מהנדס לאיתור ליקויים, לא נורא. חשוב בכל זאת לבצע בדיקה מהסוג הזה בהקדם האפשרי ובטרם תמה תקופת בדק הבית והאחריות עליהן נרחיב בהמשך.
בנוסף, גם אם ערכתם בדיקה זו בעת קבלת המפתח ניתן להזמין בדיקה חוזרת של מהנדס לפני תום תקופת האחריות של הקבלן על מנת לבחון האם בזמן שחלף התגלו ליקויים נוספים אשר יכולים היו להתגלות רק בחלוף הזמן (למשל סדקים בקירות וכו').
האם המשמעות של שנת הבדק היא אחריות הקבלן בשנה הראשונה בלבד?
המונח 'שנת בדק בית' עשוי ליצור רושם מוטעה לפיו הקבלן אחראי לתיקון הליקויים אך ורק בשנה הראשונה מעת קבלת המפתח בנכס ומסירת הדירה. זו הנחה שגויה שכן שנת בדק הבית במקרים מסוימים ארוכה יותר מאשר שנה אחת והדבר תלוי בסוג הליקוי. כך למשל במקרה של התפוררות של החיפוי החיצוני הקבלן יהיה אחראי לתיקון הליקוי 7 שנים מקבלת המפתח, במקרה של בעיות באיטום המבנה האחריות של הקבלן תתפרש על פני 4 שנים, אם יתגלה ליקויי במוצרי האלומיניום או הפלסטיקה של הדירה תקופת בדק הבית תחול במשך שנתיים, ובמקרה של ליקוי בתפקוד הדוד תקופת בדק הבית תהא שלוש שנים וכך הלאה. לכן, המינוח המדויק במקום 'שנת בדקת בית' הוא 'תקופת בדק'. כמו כן, עם איתור הליקוי חשוב לבחון באיזה קטגוריה נחשב אותו ליקוי ומהי תקופות הבדק של הקבלן לגביו.
בתוך כמה זמן הקבלן מחויב לתקן את הליקוי?
גם כאן חשוב לא לטעות. ברור, שהקבלן יעדיף לרכז מספר תיקונים במספר נכסים במקביל מה שייתכן ויצריך דחייה במועד התיקון של הליקויי. עם זאת, המונח 'שנת בדקת' אין משמעו כי הקבלן רשאי לתקן את הליקויי בתום השנה הראשונה מעת קבלת המפתח. אם כך, בתוך כמה זמן הקבלן מחויב לתקן את הליקוי? הקבלן מחוייב לתקן כל ליקויי שבעל הדירה הצביע עליו ללא דיחוי. בפועל, נהוג לתת פרק זמן סביר על מנת לאפשר לקבלן להיערך בהתאם.
וכשנגמרת תקופת הבדק? חכו, זה לא הסוף
עם תום תקופת בדק הבית מתחילה תקופת האחריות אשר נמשכת 3 שנים בנוסף לתקופת הבדק. במקרה שבו תמה תקופת הבדק והחלה תקופת האחריות, על בעל הנכס להוכיח כי הקבלן אחראי לתיקון הליקויים, וזאת בשונה מתקופת הבדק שם האחריות של הקבלן חלה ללא צורך בהוכחתה.
מדוע? כי ייתכן והליקוי נגרם כתוצאה מהשימוש שעשה בעל הנכס, דייריו או מי מטעמו ולכן במקרה כזה הקבלן אינו אחראי לתיקון הליקוי.
עם תום תקופת האחריות של הקבלן, כל ליקוי שנתגלה יהיה באחריותו הבלעדית של בעל הנכס. ישנם מספר חריגים לכלל זה:
- למשל במצב של רטיבות הנובעת מדירת השכן שמעליכם- במצב כזה ייתכן והחבות לתיקון הליקויים היא של בעל הדירה השכנה.
- למשל במצב שהליקוי התגלה ברכוש המשותף- במצב כזה האחריות לתיקון מוטלת על ועדת הבית כאשר העלות תתחלק בין כלל הדיירים בבניין.
ואולם, למרות האמור ישנם מקרים בודדים וחריגים בהם הקבלן יצטרך לשאת בעלות התיקונים למשל התגלתה אי יציבות בבטיחות הבניין שמקורה ביסודותיו או שהתגלה ליקויי שלא ניתן היה לגלות בפרק הזמן הראשוני.
כיצד בוחרים חברת בדק בית?
חברת גאיה הנדסה היא חברת בדק בית המכילה את מיטב המהנדסים הפועלים בצורה יסודית ומעמיקה באמצעות מכשור משוכלל לביצוע כ-1,000 בדיקות בנכס לאיתור כל הליקויים הקיימים בנכס. החברה דוגלת בשקיפות והיא מלווה את הלקוח בתהליך המלא כולל מתן הסבר על כל ליקוי וליקוי, מענה לכל שאלות הלקוח בסבלנות וברגישות. חוות דעת המהנדס מטעמה נחשבות כחוות דעת אמינות וקבילות בבית המשפט.
לסיכום
ראינו כי המונח שנת בדק בית הוא מונח מטעה. כי ברוב המקרים האחריות של הקבלן לשאת בתיקון הליקויים ללא צורך בהוכחת אחריותו חלה למעלה משנה. עם זאת, חשוב לא להשתהות עם ביצוע בדיקת בדק בית שכן יש חשיבות לביצוע הבדיקה בטרם כניסה לדירה, ובטרם החמרת הנזק. כמו כן, דרישת בעל הדירה לתקן את הליקויים כל עוד הקבלן כמו גם אנשי המקצוע מטעמיו קרובים לנכס יכולה לסייע בתיקון הליקוי בהקדם. פנו אל חברת גאיה הנדסה לקבלת הצעת מחיר לבדיקת בדק בית ולאיתור ליקויים בנכס על ידי מהנדס.
